| LA COPROPRIETE (7)

LA COPROPRIETE (7)

immo | 11 Mars, 2006 13:07

Séquence 7 : LA COPROPRIETE

Partie 1 : DEFINITIONS

Chapitre 1 : Généralités sur la copropriété

Section 1 : L’existence de la copropriété :

La copropriété existe depuis la Rome ancienne. La copropriété était connue dans l’ancien droit français. On a retrouvé des coutumes en Bretagne, mais elle était inorganisée. Puis, de véritables conventions ont été établies et le législateur est intervenu pour réglementer la copropriété dans le code civil (1938 : 1^ère loi).

Section 2 : La législation :

§ 1 : Refonte de la loi :

Suite à l’apparition des grands ensembles immobiliers dans les années 60, il a fallu légiféré. La loi du 10 juillet 1965 comprend 48 articles dont la majorité, qui sont d’ordre public (on ne peut y déroger). Le décret du 17 mars 1967. Cette législation a été d’une stabilité remarquable puisque elle n’a pas été modifiée en 20 ans. Depuis 1985, le rythme de changement et de textes n’a cessé de s’accélérer.

1^ère modification : 31 décembre 1985 (loi), 9 juillet 1986 (décret).

2^nde modification : 13 juillet 1992 (loi).

3^ème modification : 21 juillet 1994 (loi).

§ 2 : La loi solidarité renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 :

A) Elle modifie le règlement de copropriété : Méthode de calcul des quotes-parts des parties communes et de la répartition des charges. Mise en harmonie du règlement de copropriété. Diagnostic technique.

B) Nouvelles majorités aux assemblées générales :

C) Charges : Budget prévisionnel annuel. Versement de provisions. Recouvrement des charges, une procédure accélérée devant le président du TGI. Avis de mutation au notaire 15 jours avant la date de transfert de propriété.

D) Tenue d’un compte bancaire séparé : Mais l’assemblée générale peut en décider autrement.

E) La comptabilité du syndicat devra établi conformément aux règles générales comptables : Charges enregistrées dès leur engagement. Produits enregistrés dès leur réception.

F) En matière de travaux : Mise en concurrence des entreprises (plusieurs devis) pour que les copropriétaires puissent faire leur choix. Tenue d’un carnet d’entretien à jour.

G) Nouvelles réglementation des copropriétaires en difficulté :

H) Information de l’acquéreur d’un lot : Etat de l’immeuble. Présence d’amiante. Présence de plomb.

§ 3 : Décret du 27 mai 2004 :

Il intègre les modifications de la loi SRU et fait progresser les dettes des copropriétaires. Régime juridique des ventes de lot. Physionomie du statut de la copropriété. Nouvelles règles régissant l’organisation et le fonctionnement de la copropriété (lors des AG). Pouvoirs et obligations du syndic et du conseil syndical. Nouveau questionnaire syndic qui doit lui être adressé avant toutes mutations pour le notaire ou le copropriétaire vendeur, ce questionnaire est dessiné à recueillir du syndic les informations concernant les dettes et les créances relatives au lot transféré ainsi que l’objet et l’état des procédure en cours.

Chapitre 2 : La copropriété

Section 1 : Définitions :

La mise en œuvre de la copropriété et de son droit suppose une pluralité de propriétaires qui bénéficient sur un même bien de droit concurrent, chacun étant titulaire d’une quote-part. La propriété des immeubles bâtis est divisés en lots attribués aux copropriétaires et comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. Chaque copropriétaire a un droit exclusif sur l’appartement qu’il peut vendre ou louer. Il a l’usage et la jouissance des parties communes. La copropriété est dotée d’un règlement et d’organes de gestion.

§ 1 : Les parties communes :

Ce sont les biens ou choses communes. Ce sont des parties destinées en matière de copropriété d’un immeuble bâti à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. Ces parties sont en indivision forcée.

§ 2 : Les parties privatives :

Ce sont des biens, les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

§ 3 : Les lots :

Chaque lot comprend une fraction d’immeuble appartenant au copropriétaire en pleine propriété et une quote-part des parties privatives. Les droits de chaque copropriétaire sur les parties communes sont représentés par des tantièmes qui s’expriment en millièmes ou en dix millièmes. Ces tantièmes sont calculés pour chaque lot en fonction de sa consistance, sa superficie, sa situation sans qu’il soit tenu compte de son utilisation.

Section 2 : Interdiction de mettre en copropriété certains immeubles :

§ 1 : Les immeubles concernés :

La loi du 4 avril 1953 interdisait à l’origine toutes ventes d’appartement d’un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril ou insalubre. La loi SRU a repris ces interdictions, l’interdiction de division concerne les immeubles dangereux (frappé d’un arrêté de péril ou d’une interdiction d’habiter), insalubre, en cas de contrôle d’amiante et de plomb, dégradé ou présentant des conditions d’habitabilités insuffisantes (matériaux défectueux, démunis de tous équipements, de surface et de volume insuffisant, inférieur à 14 m² et à 33 m³.

§ 2 : Les sanctions :

A) Sanctions civiles : Interdiction sous peine de nullité, les motifs touchant à la santé publique ou la sécurité des occupants sont d’ordre publics.

B) Sanctions pénales :

1. Personnes physiques : Les personnes qui mettent en vente, en location des immeubles interdits ou le seul fait de les proposer est constitutif d’une infraction, le délit est constitué tant par le professionnel que le propriétaire, une amande de 75.000 € et/ou 2 ans de prison.

2. Personnes morales : Le taux d’amande est multiplié par 5, plus une peine complémentaire telle une interdiction à titre définitif ou à 5 ans d’activités professionnelles ou une fermeture définitive avec affichage de la décision ou diffusion dans la presse.

Chapitre 3 : Mesures tendant à améliorer l’état des immeubles

Plusieurs mesures ont été prise par les lois SRU et postérieurs afin de contribuer à améliorer l’état d’entretien, le confort de l’état sanitaire des immeubles en copropriété. Certaines mesures sont préventives comme le diagnostic technique qui doit précéder la mise en copropriété de certains immeubles anciens. Si la loi SRU n’a pas institué la réglementation concernant l’amiante qui lui est antérieur, elle incite à la respecter en obligeant le vendeur à informer l’acquéreur des recherches effectuées. La loi rend obligatoire la tenue d’un carnet d’entretien, elle perme d’adjoindre de nouveaux équipement ou de les améliorer, elle autorise l’intervention des pouvoirs publics lorsque l’immeuble est en état d’abandon ou de péril.

Section 1 : Le diagnostic technique :

Il porte sur la solidité du clos et du couvert, l’état des équipements de sécurité, ce diagnostic se présente comme une sorte d’audit, sa fonction est de constater, de dresser un été des lieux. Il porte apparent de l’immeuble, ce diagnostic est détenu par le syndic, il doit être communiqué à l’acquéreur lors de la vente de lot, soit à la demande du notaire, soit à la demande de l’acquéreur. Tout copropriétaire qui en fait la demande peut en obtenir copie à ses frais.

Section 2 : Contrôle de l’état sanitaire des immeubles (amiante) :

Section 3 : Le contrat d’entretien :

§ 1 : Contenu :

C’est le décret du 30 mai 2001 qui en précise le contenu minimum et obligatoire. Il doit figurer l’adresse de l’immeuble, l’identité du syndic, les références des contrats d’assurance et la date d’échéance, l’année de réalisation des travaux importants et l’identité des entreprise qui les ont réalisés, les contrat d’entretiens et de maintenance des équipements commun, l’échéancier de programme pluriannuel de travaux décidé en assemblée générale.

§ 2 : La tenue du carnet d’entretien :

Chaque syndicat doit tenir un carnet d’entretien mais la responsabilité de créer le carnet et de le tenir à jour pèse sur le syndic. Cette obligation a pour lui un caractère impératif, il est responsable selon l’article 1382 ou 1383 du carnet d’entretien dans la mesure du préjudice causé. La loi n’impose aucune forme particulière.

§ 3 : Consultation :

Le carnet d’entretien est détenu par le syndic, tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale d’achat ou de vente peut à sa demande en prendre connaissance. Le décret du 27 mai 2004 a eu le souci de faire en sorte que l’acquéreur est connaissance du carnet d’entretien lors des mutations de lot.

Section 4 : Mesures concernant les équipements collectifs :

§ 1 : Remise en état des équipements collectifs en cas de carence du syndicat :

La loi SRU a créée une nouvelle procédure, elle débute par un arrêté du maire qui demande au syndicat de procéder aux travaux. En cas de contestation, le syndicat pourra faire appel à un expert pour constater l’état des équipements. Si le rapport d’expertise constate l’urgence ou un menace grave et imminente, le maire devra ordonner les mesures provisoires permettant de garantir la sécurité des occupants et si nécessaire, l’évacuation de l’immeuble. Si les mesures demandées ne sont pas exécute dans le délai imparti par l’arrêté, le maire pourra les faire exécuter d’office aux frais du syndicat.

§ 2 : Possibilité d’installer des compteurs d’eau froide divisionnaire :

La loi SRU a autorisé l’assemblée générale à décider à l’installation de compteur à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaire au premier vote, il pourra faire l’objet d’un deuxième vote aux conditions de l’article 24 (majorité relative).

§ 3 : Les ascenseurs :

La loi du 2 juillet 2003 dite urbanisme et habitat édicte un certain nombre de disposition concernant la sécurité des ascenseurs. Les ascenseurs existant doivent être équipés de dispositifs de sécurité, ils fonts l’objet d’un entretien propre à les maintenir en bon état de fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes. Le syndicat des copropriétaires est tenu de passer un contrat écrit avec un prestataire de service afin de lui confier l’entretien. Les ascenseurs sont soumis à un contrôle technique périodique confié à une personne qualifiée à l’exception de celle ayant des liens avec l’entreprise de fabrication ou d’entretien. Tout copropriétaire peut obtenir à ses frais la communication du rapport du contrôle technique ou de ses conclusions. Cette loi renvoie à un décret en conseil d’état pour fixer les conditions d’application de ces mesures.

§ 4 : Les piscines :

C’est la loi du 3 janvier 2003. Les propriétaires de piscine installée avant le 1 janvier 2003 doivent avoir au 1 janvier 2006 équipé leur piscine d’un dispositif de sécurité normalisé sous réserve qu’existe à cette date un tel dispositif adaptable à leur équipement. La réglementation a été complétée par un décret du 7 juin 2004.

Section 5 : Mesures concernant les immeubles en état d’abandon ou de péril :

Il s’agit de la loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, elle a créée une procédure applicable lorsque du fait de graves difficultés financière ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, le syndicat est dans l’incapacité d’exercer ses missions de gestion et d’assurer la conservation de l’immeuble ou que la sécurité des occupants est gravement menacée. Le président du TGI statuant en référé peut être saisie par le maire, le syndic ou l’administrateur provisoire pour désigner un expert chargé de constater la nature et l’importance des travaux à mettre en œuvre. Aux vues des conclusions de l’expertise, le président du TGI peut déclarer l’état de carence du syndicat ce qui va déclencher l’expropriation de l’immeuble au profit de la commune ou d’un établissement public compétant (HLM…).

Partie 2 : LE STATUT DU COPROPRIETAIRE

Chapitre 1 : Les droits et devoirs du copropriétaire

Section 1 : Les parties privatives :

§ 1 : Les parties privatives et leur usage :

Dans toute copropriété, le règlement définit les droits et les obligations de chacun ainsi que les règles de fonctionnement de la collectivité. C’est un contrat qui lie les uns aux autres, il doit être respecté.

A) Les parties privatives sont définies par le règlement :

1. L’intérieur des appartements et des autres locaux est une partie privative : ils se limitent aux revêtement superficiels des sols, murs et plafonds, cloisons, installations sanitaires des salle d’eau, wc et cuisine. Chaque copropriétaire peut librement modifier et aménager ses parties privatives, toutefois, cette liberté n’est pas absolue, il faut préserver l’harmonie visuelle de l’immeuble.

2. Certaines clauses des règlements anciens ne s’imposent pas : La loi SRU prévoit la mise à jour des règlement de copropriété avant le 13 décembre 2005 (recommandation), d’ici là, la mise en conformité peut être ainsi décidé à la majorité simple (au lieu de la double majorité). Apres cette date, elle devra être voté à la double majorité.

B) Le règlement définit l’usage des parties privatives : Le règlement indique la destination de l’immeuble.

1. L’immeuble peut être exclusivement à usage d’habitation : Occupé bourgeoisement, c'est-à-dire, réservé à l’habitation n’interdisant cependant pas l’exercice d’une profession libérale (médecin, avocat…) mais interdit les activités commerciales.

2. Le règlement peut autoriser les usages d’habitation et professionnel : Certains règlement énumèrent les professions susceptibles d’y être exercées.

3. L’immeuble peut être à usage d’habitation, professionnel et commerciale : Le règlement de copropriété prévoit généralement que seuls les lots du rez-de-chaussée sont réservés au commerce ou boutique. Les lots en étage sont alors affectés à l’usage d’habitation et professionnel.

§ 2 : Les limites imposées aux copropriétaires :

Un copropriétaire qui trouble la tranquillité de l’immeuble peut être condamné à payer des indemnités s’il cause un préjudice.

A) Il faut respecter la destination de l’immeuble : La loi ne donne pas de définition claire de la destination de l’immeuble, il faut prendre en compte son standing (caractéristiques techniques, environnement, niveau social des occupants…). Les tribunaux définissent au cas par cas la destination d’un immeuble.

B) Il ne faut pas créer de trouble anormal de voisinage : Chaque copropriétaire doit respecter la tranquillité de ses voisins.

C) Une marque de manœuvre étroite mais réelle : Un copropriétaire peut changer la destination de son lot si l’unanimité des copropriétaires le vote en assemblée générale.

Section 2 : Les parties communes :

§ 1 : Les parties communes et leur usage :

A) La loi donne une liste indicative : Il s’agit du sol de la copropriété, des cours, parcs et jardins, des voies d’accès, du gros œuvre des bâtiments, des éléments d’équipements communs, des canalisation traversant les locaux privés, les coffres et gaine de cheminée, les canalisation des réseaux d’eau et d’électricité, de radio, de télévision, les locaux des services commun, les passages et corridors…

B) Le règlement détaille les parties communes : Des parties communes peuvent être réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, le règlement peut prévoir des parties communes spéciales.

C) Tout usage abusif peut être sanctionné : Il ne faut pas encombrer les parties communes, en cas de litige, c’est le tribunal de grande instance qui tranchera

§ 2 : Les travaux sur les parties communes :

A) C’est l’assemblée générale d’autoriser les travaux : L’autorisation de réaliser des travaux d’amélioration doit être donnée par l’assemblé à la majorité absolue de l’article 25. Le copropriétaire demandeur à intérêt à fournir le maximum d’information. L’autorisation de travaux est parfois donnée sous conditions, une autorisation administrative est parfois requise.

B) Le tribunal peut aussi accorder l’autorisation : Les juges peuvent accorder l’autorisation refusée par l’assemblée générale, après avoir vérifié que les travaux envisagés ne portent pas atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits d’autres copropriétaires.

§ 3 : L’acquisition de parties communes :

A) Il faut évaluer le prix de la partie commune vendue : Combien vaut 1 m² de partie commune ? Le syndic joue un rôle clé dans l’opération afin d’éviter les conflits.

B) La partie commune vendue devient privative : Supposons que la copropriété comporte à l’origine 1000/1000 et que le lot créé soit affecté de 20/1000 par le géomètre expert. Il suffit de passer la base d’origine à 1020/1020. Ainsi chaque lot comportera N/1020 au lieu de N/1000.

C) L’assemblée doit autoriser l’opération : La double majorité, voire parfois l’unanimité est nécessaire. Il faut atteindre 2 mois après l’assemblée pour signer la vente. Le recours au tribunal est possible en cas de refus de l’assemblée.

Partie 3 : LES ORGANES DE LA COPROPRIETE

L’organisation de la copropriété se compose de trois organes obligatoires essentiel. Le syndicat des copropriétaires qui regroupe l’ensemble des copropriétaires et qui est doté de la personnalité morale. C’est l’organe de décision de la copropriété, celles-ci sont prises en assemblée générale. Le syndic est le mandataire du syndicat chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée générale, c’est l’organe d’exécution du syndicat. Le conseil syndical, il est composé de copropriétaires élus par l’assemblée, il assiste et contrôle le syndic.

Chapitre 1 : Le syndicat des copropriétaires

Section 1 : Composition :

Le syndicat des copropriétaires est composé de l’ensemble des copropriétaires, il représente une personne morale de droit privé et détient donc la personnalité juridique.

Section 2 : Son rôle :

Le syndicat administre l’immeuble, c'est-à-dire qu’il a en charge s conservation, sa garde et son entretien.

Section 3 : Ses pouvoirs :

Il nomme le syndic et le conseil syndical, il établit et modifie le règlement de copropriété, il doit assurer l’immeuble, il peut ester en justice contre les copropriétaires ou le syndic, il peut prendre des décisions portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives. Il ne peut modifier la répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété sauf s’il obtient l’unanimité des copropriétaires. Il ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ni de leur jouissances.

Section 4 : La responsabilité du syndicat :

Le syndicat est responsable des dommages causés par défauts des parties communes. Il est aussi responsable des vices de construction et des fautes du gardien (le syndicat en est l’employeur). Le syndicat est responsable du règlement de copropriété et sa responsabilité peut être engagée en cas de non intervention. Cependant, il n’est pas responsable si ces actions s’avèrent inefficaces.

Chapitre 2 : Le conseil syndical

Section 1 : Le rôle du conseil syndical :

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion et doit chaque année rendre compte de l’exécution de sa mission. Il examine les comptes avant l’assemblée générale à laquelle ils seront soumis. Il informe l’assemblée générale des anomalies de gestion qu’il peut constater. Il prend connaissance des pièces comptables, des contrats et des documents liés à l’immeuble. Il peut solliciter des conseils extérieur de toutes personnes de son choix (avis technique à tout professionnel spécialisé sous honoraires).

Section 2 : Les élections des membres du conseil syndical :

§ 1 : Les candidats :

Tous les copropriétaires, son conjoint ou le représentant d’un copropriétaire protégé par la loi, un associé d’une SCI. Impossibilité du syndic ou de ses employés, d’un locataire d’être candidat à l’élection du conseil syndical. Faute de candidat, le conseil syndical peut être désigné en justice.

§ 2 : La désignation :

Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale lorsque l’élection est à l’ordre du jour, celle-ci se fait à la majorité de l’article 25, si elle n’est pas obtenue, celle de l’article 24. La durée ne peut pas dépasser 3 ans, il peut être réélu, révoqué par l’assemblée générale et ils peuvent démissionner à tout moment.

Section 3 : Fonctionnement :

Le président du conseil syndical est élu parmi les membres du conseil syndical et non l’assemblée générale, la loi ne précise pas la mission du président du conseil syndical. Le nombre de membre varie selon le nombre de copropriétaire. Le Conseil syndical peut demander la convocation d’une assemblée générale auprès du syndic, il en établit alors l’ordre du jour. Les membres sont le président, le ou les trésoriers et le ou les secrétaires.

Section 4 : La responsabilité du conseil syndical :

Il n’a pas la personnalité morale, il ne peut pas voire sa responsabilité engagée mais ses membres peuvent être tenu parallèlement responsable des fautes commises lors de leurs missions.

Chapitre 3 : Le syndic

Section 1 : Choix et durée des fonctions :

Le syndic est l’organe du syndicat dont il est l’agent et le mandataire.

§ 1 : Le choix :

Les fonctions de syndic peuvent être exercé par toutes personnes physiques ou morales, il doit être titulaire d’une carte professionnelle de gestion, il est possible d’opter pour un syndic non professionnel.

§ 2 : La durée :

Les fonctions du syndic ne peuvent exercer la durée de 3 ans avec possibilité de renouvellement. La durée du syndic est de 1 an lorsque celui-ci ou sa famille a participé à la construction de l’immeuble.

§ 3 : Le contrat de syndic :

Le contrat de syndic est obligatoire, ce contrat qualifié mandat doit préciser sa durée, la date de prise d’effet, les conditions d’exécution de sa mission et sa rémunération.

Section 2 : Les obligations du syndic professionnel :

Il doit posséder une carte de Gestion, faire figurer sur tous les documents le numéro et le lieu de délivrance de la carte, il doit justifier d’une garantie financière et faire figurer le nom, le montant et l’adresse du garant qu’il doit afficher dans tous les lieux où la clientèle est reçue.

Section 3 : La désignation :

Il peut être nommé par le TGI s’il n’est pas désigné par l’assemblée générale, ou s’il démissionne. Avant la 1^ère réunion des copropriétaires, c’est un syndic provisoire qui assure ces fonctions jusqu’à la première réunion de l’assemblée générale. Celle-ci doit avoir lieu au maximum 1 an après la création de la copropriété. Le syndic peut être nommé par l’assemblée générale des copropriétaires qui approuve le contrat de mandat et nomme le syndic à la majorité de l’article 25.

Section 4 : La rémunération :

Les fonctions de

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