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LA LOCATION (8)
immo | 11 Mars, 2006 13:08
Séquence 8 :
Séquence 8 :
Partie 1 :
Chapitre 1 : Le bail
Le logement n’est pas un bien comme les autres, il est en quantité limitée d’où la nécessité de planifier et sa répartition. C’est dans cet esprit que la loi du 6 juillet 1989 dite loi Mermaz a tenté d’organiser un subtil équilibre dans les relations entre propriétaires et locataires. Suite à des abus, une nouvelle règlementation a eu lieue en 1994 puis la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU) et son décret du 30/02/2002 devrait permettre au locataire de vivre dans un logement décent. Le contrat de location au bail est un document essentiel qui précise clairement les droits et obligations respectif du bailleur et du locataire favorisant de bonnes relations.
Section 1 : La définition du bail :
L’article 1709 du code civil définit le louage de chose comme étant un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer. Il y a trois éléments :
¨ La jouissance d’un bien en bon père de famille sans en disposer.
¨ Une durée.
¨ Un prix réel et sérieux qui et librement négocié et déterminé par les parties à l’acte.
Section 2 : Le bail d’habitation :
§ 1 : La forme :
C’est le statut des locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte (habitation et professionnel) ainsi que les accessoires du logement (garage, emplacement, parking, jardin) loué à des personnes physiques. Elle exclu les location meublée, les locations saisonnières, les résidences secondaires, les logements de fonction, les foyers, les HLM et les logements relevant de la loi du 1er septembre 1948. Il peut être conclu entre particulier ou par l’intermédiaire de professionnels dont la commission est libre, moitié à la charge du locataire, moitié à la charge du bailleur.
A) Les mentions obligatoires : L’article 3 de la loi prévoit comme obligatoire : Le nom ou la dénomination du bailleur, son adresse ou son siège social, et le cas échant, ceux du mandataire. La date de prise d’effet et la durée. La consistance et la destination de la chose louée. La désignation des locaux et les équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun. Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règle de révision éventuelles. Le montant du dépôt de garantie.
B) Les cluses nulles : Les clauses nulles sont réputées non écrites, elle sont énumérées à l’article 4. Les clauses obligeant le locataire à laisser visiter les lieux les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrable. Les clauses par lesquelles le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie d’assurance choisie par le bailleur. Les clauses qui impose le paiement par prélèvements automatiques sur le compte du locataire ou sur son salaire. Les clauses qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun. Les clauses qui engagent le locataire par avance à des remboursements sur la base d’une estimation unilatérale pour des réparations locatives. Les clauses de résiliation de plein droit du bail en cas d’inexécution d’une obligation du locataire. Les clauses qui autorisent le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente des prestations stipulées au contrat. Les clauses qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble. Les clauses qui interdisent au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
§ 2 : La durée :
Article 10. La durée minimale est de 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et de 6 ans pour les bailleurs personnes morales. Selon l’article 11, le bail peut être à durée réduite, il faut qu’un évènement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local, pour des raisons familiales ou professionnel. Il doit respecter un délai de préavis de 2 mois sinon le bail devient pour une durée de 3 ans.
§ 3 : Les caractéristiques du bail d’habitation :
La loi du 6 juillet
A) Les obligations du bailleur : Le bailleur est tenue de remettre au locataire un logement décent, c'est-à-dire, en bon état d’usage et de réparation ainsi que des équipements en bon état de fonctionnement. Il est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de garantir des vices ou défauts. Il se doit d’entretenir les locaux et d’y faire toutes réparations autres que locatives. Il doit délivrer des quittances ou reçus.
B) Les obligations du locataire : Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. I9l doit user paisiblement des lieux suivant leur destination. Il doit répondre des dégradations et des pertes. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement. Il doit laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives. Il ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit des propriétaires. Il doit souscrire une assurance d’habitation afin de s’assurer contre les risques locatifs.
Chapitre 2 : Le logement
Le propriétaire a l’obligation de garantir une occupation possible du logement et de son coté, le locataire ne doit pas causer de troubles.
Section 1 : Les obligations des parties :
§ 1 : Les obligations légales du bailleur :
En dehors de l'entretien, le bailleur a plusieurs obligations à respecter.
A) Un confort minimal : Le logement doit être décent, c'est-à-dire, il ne doit pas comporter de risque pour la santé physique et la sécurité des locataires. C’est le décret du 30 janvier 2002 qui régie le logement décent.
B) Equipements : Ils doivent être en état de fonctionnement, le bailleur doit exécuter les réparations et il ne peut s’en exonérer. Sa responsabilité sera engagée sauf en cas de faute de manipulation du locataire. S’il supprime un équipement, le locataire peut demander une diminution de loyer.
C) Garantie des vices cachés : Il ne peut s’en exonérer. Pour l’amiante, il doit fournir une attestation, ainsi qu’en matière de plomb et de termites. Le maire peut obliger le propriétaire à exécuter des travaux.
§ 2 : Les devoirs du locataire :
Il doit user paisiblement du logement. Il doit s’interdire tout comportement susceptible de causer un gène excessif aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage.
A) Le bruit et autres… : Chant, musique, bruit intempestif, odeur, état de propreté nuisible au voisinage dans le logement ou les parties communes peuvent entraîner la résiliation du bail. Selon l’importance de la gravité des troubles, c’est du ressort du juge, généralement celui du tribunal d’instance.
B) Les animaux : Le bailleur ne peut interdire un animal familier si ce dernier ne créer aucun dégât à l’immeuble et ne trouble la jouissance aux autres occupants. Le bailleur peut insérer une clause interdisant les animaux dangereux.
§ 3 : Le bailleur responsable de ses autres locataires :
Le locataire est en droit de se plaindre des bruits excessifs émanant des autres locataires appartenant au bailleur ou des dégâts des eaux provenant de chez eux. Le propriétaire doit agir vite car son inaction aggravera sa responsabilité.
§ 4 : Respecter la destination des lieux :
Le logement mis à la disposition du locataire doit être occupé à titre de résidence principale (Article 2), à titre personnel par le locataire, ce qui est différant de la sous location et de l’hébergement. Une clause d’habitation bourgeoise n’interdit pas l’exercice d’une profession libérale sauf clauses contraires. Seules les professions artisanale et commerciale sont exclus. Une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle sauf assistante maternelle à condition de na pas troubler la tranquillité des voisins, et que le nombre d’enfant soit limité. Le locataire doit respecter le règlement de copropriété que le bailleur porte à sa connaissance. Si le locataire ne le respecte pas, le syndic doit s’adresser au propriétaire bailleur. Si le locataire désire installer le siège de son entreprise, il doit notifier par écrit son intention au bailleur ou au syndicat des copropriétaires.
Section 2 : La situation familiale du locataire :
§ 1 : Le mariage :
Le conjoint devient co-titulaire du bail mais si le propriétaire n’est pas informé du mariage, le congé délivré au seul locataire initial est opposable au conjoint. Les locataires mariés sont automatiquement solidaires du paiement des loyers. Chacun peut donc être contrant de payer la totalité du loyer m^me en cas de séparation. L’obligation cesse qu’après la transcription du divorce dur les actes d’état civil.
§ 2 : Le concubinage et le PACS :
Le seul fait de vivre en concubinage ou de signer un PACS avec le locataire ne donne pas droit au bail. Mais si le locataire abandonne le logement ou décède, le concubin notoire qui a vécu avec lui au moins un an ou le partenaire du PACS ont droit au maintien dans les lieux. Les partenaires pacsé sont solidaires du paiement du loyer et des dettes, pas les concubins.
§ 3 : Décès ou abandon de domicile :
Le contrat est transféré au conjoint, aux descendants, ascendants, concubins notoires ou personne à charge ayant vécu avec le locataire depuis au moins un an et au partenaire du PACS.
Section 3 : Les travaux :
Selon l’importance des travaux qu’il veut faire, le locataire doit obtenir ou non l’accord de son bailleur. En cour de bail, locataire et bailleur peuvent décider ensemble ou chacun de leur coté d’effectuer certain travaux. Le locataire est libre de réaliser des aménagements mais il ne peut pas transformer le logement sans autorisation des bailleurs. Le locataire peut signer une convention avec son bailleur à condition que les travaux apportent une plus-value au bien immobilier, il peut négocier une diminution du loyer ou demander une indemnité. Le bailleur peut effectuer en cours de bail des travaux d’amélioration et réclamer ensuite une augmentation de loyer.
§ 1 : Les petits aménagements :
Article 6D. Ils peuvent être réalisés sans autorisation et ils ne doivent pas transformer les lieux et les équipements. Le bailleur ne peut pas s’y opposer et à la fin de la location, il ne pourra pas exiger la remise en état, c’est au cas par cas.
§ 2 : Les travaux de transformation :
Abattre une cloison, percer une ouverture… C’est travaux exige l’accord préalable du bailleur. Les travaux de transformations se caractérisent par un changement irréversible des lieux, l’accord doit être écrit avec le détail des travaux. Si le locataire souhaite partager les frais ou se faire rembourser, une clause doit le mentionner et le chiffrer. Le bailleur n’est pas obliger de prendre ces frais à sa charge, les travaux réalisés demeure en fin de bail sa propriété sans indemnités. S’il donne son accord, il ne pourra exiger la remise en l’état initial au départ du locataire. Il y a des sanctions lorsque le locataire fait des travaux de transformation sans l’accord préalable du bailleur, le locataire doit remettre en l’état les lieux à ses frais lors de son départ ou immédiatement si ces travaux mettent en péril le fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement, l’abandon des transformations au propriétaire sans indemnités, résiliation de bail si le bailleur prouve un préjudice ou un péril de fonctionnement ou de sécurité.
§ 3 : Les travaux d’améliorations réalisées par le bailleur :
Le bailleur peut décider ou convenir avec le locataire d’effectuer des travaux d’amélioration qui lui permettront de majorer le loyer sauf les travaux d’entretien et de grosse réparation. En cas d’inachèvement des travaux, le bailleur ne peut réclamer d’augmentation et peut être condamné à des dommages et intérêts. Le locataire peut demander la résiliation du bail s’il ressort du contrat que l’amélioration était une condition déterminante de la location.
Section 4 : L’entretien :
Si l’entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire, les travaux nécessités par la vétusté reviennent au bailleur. Selon l’article
§ 1 : Les obligations du bailleur :
Le propriétaire ne peut s’exonérer de ses obligations d’entretien et de réparation en cas de faute du locataire. En cas de défaut d’entretien ou de réparation, le locataire ne peut pas suspendre le paiement du loyer sauf impossibilité totale d’utiliser les locaux loués. Le locataire peut obliger le bailleur à faire les travaux en effectuant auprès du tribunal d’instance une injonction de faire, où l’on peut obtenir une baisse de loyer ou des dommages et intérêts en plus des travaux. Le locataire peut se substituer au bailleur en effectuant les réparations à sa charge avec l’autorisation du juge sauf urgence.
§ 2 : Les obligations du locataire :
Il doit faire l’entretien courant, les menues réparations et des équipements prévus à l’article 7D. Il doit entretenir les portes, fenêtres et stores en les graissant, refaire les papier peint tous les 5 ans, procéder au ramonage de la cheminée et de la chaudière… Le locataire est responsable de toutes les dégradation qu’il a commis lui-même ou du fait des personnes qu’il héberge sous son toit, l’invité n’en fait pas parti. Il doit entretenir le logement en cour de bail sous peine de voire sa responsabilité engagée et de payer des dommages et intérêts et le bailleur serai en droit de refuser le renouvellement du contrat ou de demander sa résiliation. Le bailleur ne peut mettre à la charge de l’ensemble des locataires le nettoyage des graffitis sur les murs des parties communes fautes de pouvoir identifier le coupable. Il supporte lui-même les frais de remise en état.
Chapitre 3 : Le loyer et charges
Payer les loyers et les charges dans les délais prévus par le contrat est une obligation impérative pour le locataire. Les charges doivent être justifiées par des factures et leur répartition entre locataire et bailleur est fixée par décret.
Section 1 : Le paiement du loyer :
Article 7-a. Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. A défaut, il s’expose au recouvrement forcé des sommes dues majorés d’intérêts de pénalités ou de résiliation du bail. Le bailleur peut poursuivre pendant 5 ans à compter de l’exigibilité (art. 2277).
§ 1 : Modalités de paiement :
Le paiement mensuel du loyer n’est pas obligatoire mais il est de droit si le locataire le demande. Le loyer est payable à terme à échoir, c'est-à-dire d’avance ou à terme échu. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est trimestriel et payable d’avance. Le loyer est portable, le locataire doit prendre l’initiative du paiement aux échéances fixées et l’adresser au domicile du bailleur. Le bailleur ne peut pas imposer un prélèvement automatique viré sur son compte, la clause est réputée non écrite. Si le locataire demande le prélèvement automatique, il peut l’interrompe à tout moment.
§ 2 : Les impayés :
A) Le refus de payer : Sauf si le logement est inhabitable, le locataire ne doit pas suspendre le paiement du loyer. Les magistrats jugent de plus en plus sévèrement les locataires qui se font justice eux-mêmes.
B) Les difficultés de paiement : Il faut prévenir le bailleur et négocier avec lui un calendrier de remboursement de la dette sur quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement. Le locataire peut aussi demander au juge des délais de paiement.
C) L’endettement : Dans l’impossibilité totale de payer, le locataire doit mettre en œuvre la procédure de surendettement.
Section 2 : La révision de loyer :
En principe, une fois le loyer fixé, il ne bouge plus pendant toute la durée du bail, sauf si une clause d’indexation annuel ou de révision du loyer a été prévue au contrat (art. 07-d). Lorsqu’une proposition d’augmentation du loyer est faite, le principe de renouvellement du bail est acquis au locataire.
§ 1 : Indexation annuelle :
Prévue par une clause dans le bail, la révision du loyer peut intervenir tous les ans, à la date d’anniversaire ou à une date convenue entre les parties. En cas d’oubli de réévaluation, le bailleur peut la faire pendant 5 ans. L’indice de référence st l’indice du coût de la construction publié chaque trimestre par l’INSEE. L’augmentation ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres. Les parties fixent librement, dans le bail, le trimestre de référence. A défaut, c’est le dernier indice publié lors de la signature du contrat.
§ 2 : Majoration pour renouvellement de bail :
En principe, le bail est reconduit dans les mêmes conditions. Toutefois, le loyer peut être revalorisé lorsqu’il est manifestement sous évalué. Le bailleur fournira au locataire des références représentatives des loyers habituellement constaté dans le voisinage, ces références seront obtenues auprès d’un expert immobilier.
A) Délais de proposition : Le bailleur peut proposer la majoration du loyer à l’occasion du renouvellement du contrat de location. Il doit le notifier au locataire au plus tard 6 mois avant le terme du bail en cours. Ce délai cours à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de respecter ce délai, le bail contenu avec le même loyer et reproduire le texte de l’article 17-c de la loi.
B) Désaccord du locataire : Le locataire peut refuser la majoration et son silence équivaut à un refus. Le bailleur doit s’adresser 4 mois avant le terme du contrat à la commission de conciliation du département qui appréciera si le loyer est manifestement sous évalué. Si le bailleur laisse passer le terme du bail, il est censé avoir renoncé à l’augmentation. En aucun cas, il ne peut donner congé à un locataire qui refuse une obligation de loyer. A défaut de conciliation, le bailleur peut saisir le juge avant la fin du bail à renouveler.
C) Etalement de la majoration : Toujours progressive, l’augmentation doit être échelonnée sur 3 ans ou 6 ans selon la durée du bail.
Section 3 : Les charges locatives :
§ 1 : Provisions mensuelles :
Le montant des charges est distinct du loyer et le forfait de charges locatives est interdit. Le propriétaire doit justifier leur paiement aux vues des dépenses réellement engagées. La provision est calculée sur les résultats arrêtés lors de la précédente régularisation. Si le bailleur est une personne morale ou l’immeuble en copropriété, un budget prévisionnel est obligatoire. La loi oblige le bailleur à régulariser les charges au moins une fois par an. Dans les copropriétés, la régularisé intervient après la réunion de l’assemblée générale statuant sur les comptes. Après déduction des provisions versée, le bailleur réclamera le solde ou remboursera l’excédent.
§ 2 : Justification des dépenses :
Le bailleur doit communiquer au locataire le décompte des charges et mettre à sa disposition les pièces justificatives.
A) Envoie du décompte : Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer le décompte des charges, le mode de répartition et le détail de la quote-part poste par poste. Pour un immeuble en copropriété, le mode de répartition est indiqué dans le règlement de copropriété. Chaque lot est affecté d’un nombre de tantièmes de charge. Si l’immeuble appartient à un seul propriétaire, il n’existe aucune règle légale mais le mode de répartition doit être équitable.
B) Communication des pièces : Dans le mois qui suit l’envoie du décompte, le bailleur doit tenir à disposition du locataire les pièces justificatives. S’il refuse, le délai n’est pas opposable au locataire. Dans les copropriétés, les documents peuvent être consulté chez le syndic. En cas de refus, le tribunal ordonnera une injonction de faire à l’encontre du propriétaire qui se retournera contre le syndic en cas de refus de lui communiquer les pièces.
§ 3 : Contrôle et contestation :
Le locataire a intérêt à vérifier le bien fondé des charges et à défaut de justification, il peut en constater leur paiement. Il peut les contester ainsi que leur régularisation devant la commission départementale de conciliation, et il peut réclamer le trop perçu pendant 5 ans.
Chapitre 4 : La fin de la location
Si le locataire peut donner congé à tout moment au cours du bail, il doit respecter un délai de préavis de 3 mois qui peut être réduit à un mois. De son coté, l bailleur ne retrouve pas aussi facilement sa liberté. Il ne peut donner congé qu’au terme du bail pour des motifs très précis et en respectant un préavis de 6 mois.
Section 1 : Le congé du locataire :
§ 1 : Notification au bailleur :
Le locataire doit informer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le destinataire du congé est le bailleur ou tous les membres dans le cas d’une indivision, l’usufruitier dans le cas d’un bien démembré, l’agence immobilière qui a un mandat de gestion. La décision est irréversible, une fois le congé donné, le locataire est déchu de tout droit d’occupation, s’il change d’avis, il doit signer un nouveau bail sinon il est redevable de dommages et intérêts et d’une indemnité d’occupation.
§ 2 : Préavis légal de 3 mois :
C’est le locataire qui fixe la date de son départ. Il n’a pas à motiver la raison de son départ, le congé ne nécessite pas l’acceptation du bailleur. La remise des clés au propriétaire ou à son représentant décharge le locataire de sa responsabilité envers le logement.
§ 3 : Préavis réduit à un mois :
L’évènement peut affecter le locataire, son conjoint, le partenaire du PACS ou toutes personnes co-titulaire du bail. La justification peut être apportée postérieurement au congé. En cas de défaut de justification, le préavis revient à 3 mois. La mutation professionnelle doit provenir d’une décision de l’employeur, elle doit être involontaire même si elle est suivit d’une reprise immédiate d’un emploi sauf démission et licenciement pour faute. Le locataire en fin d’un contrat à durée indéterminée ne dispose pas d’un préavis réduit. Depuis 2002, le premier emploi est une bonne justification pour le locataire d’obtenir un préavis de un mois. Un locataire âgé de plus de 60 ans étant en mauvaise santé dispose d’un préavis réduit, ainsi que les locataires aux revenus modestes (RMI).
Section 2 : Le congé du bailleur :
Le bailleur doit motiver son congé au moins 6 mois avant le terme du bail.
§ 1 : Reprise pour habiter :
Le droit de reprise est ouvert au bailleur personne physique. Le bénéficiaire peut être le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire ou son concubin notoire (de plus d’un an), ses ascendants ou descendants. Le congé doit mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise. La reprise pour habitation doit être principale.
§ 2 : Reprise pour vente :
Le locataire bénéficie d’un droit de préemption qui lui donne une priorité pour acheter le bien. Le congé vaut offre de vente, le congé doit indiquer à peine de nullité le nom du bailleur, le prix et les conditions de vente et reproduire une partie de l’article 15. Le droit de préemption du locataire vient après celui de la commune. En ce qui concerne l’offre de vente, le locataire a 2 mois à compter de la réception du congé pour se manifester. Son défaut de reprise vaut refus de l’offre. A compter de la date d’envoie de la réponse, le locataire qui accepte dispose de 2 autres mois pour réaliser la vente par la signature de l’acte authentique ou de 4 mois s’il a recours à un prêt. Si la vente ne se fait pas, l’offre est nulle et le locataire est déchu de son droit d’occupation au terme du bail, il devra verser des dommages et intérêts car l’échec est dû au fait du locataire. En cas de non réalisation de la vente du fait du bailleur dans le délai de 2 à 4 mois, le locataire peut demander la régularisation de la vente par le tribunal. En cas de contestation du prix, le locataire ne peut discuter le prix ni exiger une expertise. Il peut seulement demander des dommages et intérêts en montrant au juge que le vendeur a voulu frauder ses droits. Suite au non exercice du droit de préemption du locataire, le bailleur signe une promesse de vente avec un acquéreur à un prix inférieur à l’offre, le locataire dispose d’un nouveau droit de préemption d’un mois qui doit lui être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier. A défaut de notification, le locataire peut demander au juge de prononcer la nullité de la vente.
§ 3 : Motifs légitimes et sérieux :
A) Défaillance du locataire : En cas de manquement grave du locataire à l’une de ses obligation, le non paiement du loyer aux termes convenus (différent du retard), en cas de trouble du voisinage causé par le locataire ou de défaut d’entretien du logement, si il y a sous location ou d’un prêt sans autorisation, opposition aux travaux réalisé par le propriétaire, u défaut d’assurance.
B) Autres motifs : En cas de démolition de l’immeuble pour le rénover, lorsque le bailleur personne physique veut y loger un de ses salariés.
§ 4 : Protection des locataires âgés :
Les locataires de plus de 70 ans et aux ressources inférieur à 1,5 fois le SMIC bénéficient d’une protection sociale. Sauf si le bailleur a plus de 60 ans ou des ressources inférieurs à 1,5 fois le SMIC. En cas d’indivision, il suffit qu’un indivisaire remplisse les conditions.
A) Evaluation des ressources : Les ressources déclarées aux frais sont avant abattements et hors aides familiales.
B) L’age : L’age est calculé à la date d’échéance du contrat.
C) Les locataires mariés : Se sont les ressources du locataire âgé qui doivent être pris en compte.
D) Relogement : Le bailleur peut demander congé s’il propose au locataire un autre logement correspondant à ses besoins et qui doit être proche du logement actuel.
Section 3 : Remise des lieux dans l’état initial :
Le locataire doit restituer le logement dans l’état initial. C’est l’état des lieux de sorties comparé à celui effectué lors de l’entrée dans le logement qui permet d’apprécier les travaux et réparations imputables.
§ 1 : Les dégradations :
Le locataire répond des dégradations commises dans le logement pendant le bail :
¨ L’entretien courant : faute d’effectuer un entretien le logement se dégrade vite, il ne s’agit pas d’une usure normale et le locataire ne peut pas invoquer la vétusté pour s’exonérer de sa responsabilité.
¨ Les menues réparations : le locataire doit remettre en état ou remplacer les pièces qui manque, qui sont usées ou cassées depuis son entrée dans les lieux.
¨ Les grosses réparations restent à la charge du bailleur, mais le locataire est respo
