| LE CADRES JURIDIQUES DES ECHANGES (6)

LE CADRES JURIDIQUES DES ECHANGES (6)

immo | 11 Mars, 2006 13:05

Séquence 6 : LE CADRE JURIDIQUE DES ECHANGES

Partie 1 : LES PRINCIPAUX CONTRAT

Chapitre 1 : LA RECHERCHE D’UN BIEN IMMOBILIER

Section 1 : La stratégie pour un achat immobilier :

§ 1 : Définir les critères de choix et analyser les besoins :

Se loger est une nécessité, on peut être locataire ou propriétaire.

La location évite un important investissement au départ et permet d’en changer aisément, mais les loyers sont versés à fonds perdu et le bailleur (propriétaire) peut contraindre le locataire à déménager s’il souhaite récupérer son logement, et retrouver une nouvelle location peut être difficile en période de chômage ou à partir d’un certain age.

Acquérir ce logement, ces gagner en sécurité, la mise de fonds constitue les bases de la construction du patrimoine. La revente pourra financer l’acquisition d’un autre logement.

A) Les besoins : on les définit en fonction de la situation familiale et de son évolution, en fonction des choix prioritaires et non négociable.

B) Maison ou appartement ? : La maison est plébiscitée par 56% des français, jardin, charges moins élevées. L’appartement peut poser problème dans le cadre de la copropriété.

C) Neuf ou ancien ? : Questions de prix…

D) Environnement : Terrain, vue, commerces, transport, école…

E) Les qualités : Architecture, construction, fréquentation…

F) Les impôts locaux et les charges : Les impôts locaux ne sont pas uniforme sur toute la France (taxe d’habitation et taxe foncière) car ils sont fixés par les collectivités locale. Les charges sont variables selon les copropriétés.

§ 2 : La recherche :

A) Les petites annonces : Dans les journaux et revues gratuites.

B) Les professionnels : L’agent immobilier, le notaire, les marchands de biens, les organismes HLM, les agences de viager, les promoteurs, les constructeurs et les investisseurs institutionnel.

C) Les particuliers : 58% des transactions.

Chapitre 2 : LA FORMATION DU CONTRAT

Article 1109, 1589 et suivants. Tout contrat se forme par une offre suivie d’une acceptation.

Section 1 : L’offre de contrat :

L’offre ou pollicitation est la manifestation de volonté par laquelle une personne, la pollicitation, propose à un tiers (le bénéficiaire) de conclure un contrat. L’offre peut prendre diverse forme (annonce, Internet…).

§ 1 : Les caractères de l’offre :

Elle doit être précise, ferme et extériorisée.

A) Une offre précise : La proposition de contrat doit contenir tous les éléments essentiels à la future convention. Dans le contrat de vente, le pollicitant doit indiquer précisément les caractéristiques de la chose vendue ainsi que le prix.

B) Une offre ferme : Par l’offre, le pollicitant doit exprimer son engagement ferme et définitif de contracter. Dans le domaine de la vente immobilière, il est interdit d’exiger de l’ le versement d’une somme d’argent (arrhe) qui anticiperait l’exécution du contrat.

C) Une offre extériorisée : l’offre ne doit pas rester dans le for intérieur, elle doit être extériorisé, c'est-à-dire, être portée à la connaissance d’au moins une personne.

Si l’offre ne comprend pas l’un de ces 3 caractères, elle constitue tout au plus une invitation à entrer en pourparler sans réel valeur juridique.

§ 2 : Valeur juridique de l’offre avant acceptation :

La doctrine considère comme un engagement unilatéral de volonté.

A) Rétractation de l’offre : Le pollicitant peut-il retirer son offre avant que le bénéficiaire ne l’ait accepté ? Selon la doctrine, oui, mais la jurisprudence est plus restrictive.

1. Offre stipulée avec un délai de réflexion pour le bénéficiaire : Le pollicitant c’est engagé à maintenir son offre pendant ce délai et il ne peut donc pas la retirer pendant cette période.

2. Offre stipulée sans délai : Lorsque l’offre est faite à une personne déterminée, l’offreur doit la maintenir pendant un délai raisonnable. La notion de délais raisonnable doit être apprécié au cas par cas en fonction des circonstances de l’espèce.

B) La caducité de l’offre : Elle se présente lorsqu’un évènement affecte l’efficacité de l’offre postérieurement à son expression mais avant son acceptation par le bénéficiaire.

Section 2 : L’acceptation de l’offre :

L’acceptation est la manifestation de volonté du bénéficiaire de l’offre qui accepte la pollicitation et conduit ainsi à la conclusion du contrat.

§ 1 : L’acceptation expresse :

L’acceptation de l’offre suffit à entraîner la conclusion du contrat mais elle doit être certaine, pure et simple.

A) Une acceptation certaine : L’acceptation doit manifester la volonté non ambiguë de son auteur de conclure le contrat. Il peut s’agir d’une réponse explicite du bénéficiaire mais également de tout actes manifestant la volonté de contracter.

B) Une acceptation pure et simple : Le bénéficiaire de l’offre l’accepte telle qu’elle lui à été faite sans en modifier le contenu. A défaut, sa réponse constitue une contre proposition, c'est-à-dire, une nouvelle offre.

Après acceptation, le contrat est définitivement formé et sous réserve de disposition spéciale, aucune rétroaction n’est plus alors possible. Si une des parties refusait de s’exécuter, sa responsabilité contractuelle ou tout autre sanctions de l’inexécution serait prononcées par le juge.

§ 2 : Valeur du silence contractuel :

A) Principe : le silence ne vaut pas acceptation. L’absence de réponse du bénéficiaire ne peut être considéré comme la manifestation de sa volonté d’accepter l’offre. Une clause contraire incluse dans l’offre serait sans valeur et même faire l’objet d’une sanction pénale.

B) Exception : lorsqu’il existe un usage contraire. En droit commercial, il y a des usages tel que le silence gardé, à sa réception la lettre de confirmation vaut acceptation. Lorsqu’une offre est faite dans l’intérêt exclusif du propriétaire.

Section 3 : La formation progressive du contrat :

Avant la conclusion définitive du contrat, un certain nombre d’actes préalables sont acceptables par les parties en vue de préparer la conclusion de l’acte en définitif, marquant un cheminement dans la rencontre des consentements.

§ 1 : Le pourparler contractuel :

C’est la période où les parties commencent à discuter de l’éventualité d’un futur contrat. C’est une sorte de phase de marchandage où les parties n’entendent pas encore s’engager, c’est le principe de la liberté dans la rupture des négociations. Mais les tribunaux sanctionnent la rupture abusive des pourparlers manifestant une volonté de nuire ou une légèreté blâmable de l’une des parties. Lorsqu’une partie prolonge inutilement la négociation alors qu’elle sait déjà qu’elle ne conclura pas le contrat.

§ 2 : La phase d’avant contrat :

A) La promesse unilatérale de contrat : C’est le contrat par lequel l’une des parties, le promettant, s’engage envers un autre, le bénéficiaire de la promesse, à conclure le contrat si celle-ci le désir.

1. Caractère contractuel et unilatéral de la personne : la promesse unilatérale est un contrat. Il y a une réel rencontre des volontés entre le promettant qui a donné son consentement et le bénéficiaire qui examine la proposition qui lui est faite et qui dispose d’un délai de réflexion à l’issu duquel il a toute liberté d’accepter ou non la convention. La promesse met en principe une obligation à la charge du promettant et le bénéficiaire conserve toute liberté à la formation du contrat. Mais on a créé dans la pratique des indemnités d’immobilisation. Cette somme versée par le bénéficiaire de la promesse est destinée à compenser le préjudice le préjudice subit par le vendeur du fait de l’immobilisation du bien durant le délai de réflexion.

2. Les effets de la promesse unilatérale : La promesse est un contrat qui produit un effet obligatoire. A l’issu de la période de réflexion, deux issus sont possible. Si le bénéficiaire accepte, le contrat est formé à la date de la levée d’option. Si le bénéficiaire refuse, le contrat ne se forme pas et des indemnité d’immobilisation peuvent être conservé par le promettant.

B) La promesse synallagmatique de contrat : C’est l’avant contrat par lequel les deux parties s’engage réciproquement à conclure le contrat définitif. Pour le promettant l’engagement est le même que dans la promesse unilatérale, mais l’acheteur qui a pris l’engagement ferme d’acquérir ne dispose d’aucun droit d’option. En pratique, la promesse est principalement utilisée dans l’attente du contrat définitif dont la conclusion est subordonnée à l’obtention d’un prêt ou à la rédaction d’un acte notarié.

Chapitre 3 : L’AVANT CONTRAT

L’achat d’un bien immobilier se réalise en deux temps. On arrête l’affaire par la signature d’un avant contrat, après le temps de réflexion, il y a l’acte de vente définitif, obligatoirement passé devant notaire.

Section 1 : Promesse ou compromis de vente :

La signature d’un avant contrat permet de bloquer l’affaire moyennant un réel engagement.

§ 1 : Promesse unilatérale :

Le vendeur ou promettant, promet pour lui-même et ses héritiers de vendre au bénéficiaire qui accepte mais sans prendre l’engagement d’acheter pendant le délai et aux conditions prévues l’immeuble dont la désignons suit.

A) Le vendeur élié : Le vendeur s’engage et engage en même temps ses héritiers pour le cas où il viendrait à décéder avant la signature de la vente définitive. Si à l’expiration du délai prévu le bénéficiaire de la promesse ne s’est pas manifesté, le promettant recouvre sa liberté de revendre et peut chercher un autre vendeur.

B) Rétractation du vendeur : Pour le cour de cassation, tant que le bénéficiaire n’a pas manifesté son attention d’acheter en levant l’option, le vendeur peut reprendre sa promesse, mais l’acheteur pourrait se prévaloir d’un préjudice. On prévoit donc, dans la promesse, une faculté de dédit pour le promettant assorti d’une indemnité à verser par le promettant s’il revient sur son engagement.

C) L’indemnité d’immobilisation : L’engagement du vendeur n’est pas fait sans contrepartie, le bénéficiaire verse une somme d’argent appelé dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation en échange de l’immobilisation du bien par le vendeur en sa faveur. Cette somme forfaitaire n’est pas révisable quelque soit la durée d’immobilisation (pas plus de 15% du prix). En cas de vente réalisé, elle s’impute sur le montant à payer. Pas plus de 15% car dans ce cas, il ne s’agit plus d’une promesse mais d’un compromis.

D) L’acheteur est-il libre de s’engager ? Il a en théorie la liberté de ne pas lever l’option mais c’est au prix de l’indemnité d’immobilisation, elle sera acquise au promettant à titre d’indemnité à l’acquéreur. Par contre, elle sera restituée au bénéficiaire si la non réalisation de la vente est liée à une condition suspensive.

E) L’option : Le bénéficiaire manifeste sa volonté d’acheter le bien en levant l’option qui lui est consentie et en s’engageant à payer le prix selon les modalités prévues dans la promesse. Le délai pour lever l’option est prévu dans l’avant contrat, il peut être fixé le jour de la signature ou avant contenu du temps qu’il faut pour retenir les documents nécessaires à la mise en œuvre à la condition suspensive.

F) Enregistrement obligatoire : La promesse unilatérale soit être enregistré dans les 10 jours de sa signature (75 € de timbres fiscaux et 6 € de la page) aux impôts. La promesse non enregistrée dans les 10 jours est nulle et le promettant peut se voire réclamer par le bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation versée.

§ 2 : Compromis par engagement réciproque :

Dans un compromis, les deux parties s’engagent dès l’origine, l’un à vendre, l’autre à acheter. L’engagent est pris sous réserve de la réalisation de certaines conditions. De plus, l’engagement peut prévoir une faculté de se dédire moyennant une compensation financière.

A) Une véritable vente : En théorie, le compromis est un véritable acte sous seing privé puisqu’il y a accord sur la chose et sur le prix, peut importe que le prix ne soit pas encore payer. En pratique, du fait de l’existence de conditions suspensives, les parties ne sont pas liées et le transfère de propriété n’aura lieu qu’au jour de la réalisation de ses conditions.

B) Les conditions : Dès que les conditions suspensives prévues sont remplies, la vente est parfaite sans que l’une ou l’autre des parties est a manifester à nouveau sa volonté. Le vendeur ne peut refuser de vendre et l’acquéreur est tenu de payer le prix. En cas de difficultés, chacun peut poursuivre l’autre en justice afin de l’obliger à remplir son obligation ou à payer des dommages et intérêts substantiels.

C) Acomptes ou arrhes : La signature des compromis s’accompagne d’un acompte sur le prix représentant généralement 10% du montant fixé. L’acompte est une partie du prix, on ne peut donc pas se rétracter.

D) La clause de dédit : Pour échapper à la rigueur du compromis, il est souvent prévu dans l’acte le versement l’arrhe par l’acquéreur accompagné d’une faculté de dédit pour chacune des parties. L’acquéreur a alors la possibilité soit de réaliser la vente dans le délai prévu, soit d’utiliser son droit de repartir en perdant la somme versée. De son coté, le vendeur, peut renoncer à vendre mais il doit verser l’acheteur le double de la somme versée à titre d’arrhe.

E) Pas d’enregistrement : Un compromis de vente n’a pas besoin d’être soumis à la formalité d’enregistrement.

§ 3 : Le contenu de l’avant contrat :

La promesse ou le compromis doit contenir certaines mentions obligatoires :

¨ La désignation du bien vendu (n° de lot et tantième pour les copropriétés) et sa superficie.

¨ Les servitudes privées éventuelles.

¨ S’il y a un bail en cours.

¨ La situation hypothécaire.

¨ La réparation du coût des travaux de la copropriété.

¨ Le prix et les modalités de paiement.

¨ La déclaration de l’acheteur sur son intention de recouvrir à l’emprunt.

¨ Le montant, la nature de la somme versée lors de l’avant contrat.

¨ Le montant des honoraires de l’intermédiaire chargé dans la transaction et a qui en incombe le paiement.

¨ La date limite de signature de l’acte authentique.

¨ La date de prise de possession du logement.

Section 2 : L’acquéreur a un engagement réservé :

Certaines conditions prévues par la loi ou par l’acquéreur dans l’avant contrat peuvent mettre fin au projet. Présumé en situation de faiblesse dans la négociation, l’acheteur se voit doté du législateur du droit de remettre en cause l’avant contrat signé.

§ 1 : Reprendre sa signature :

A) Droit à rétractation : Peut importe qu’il s’agisse d’une promesse de vente d’un compromis, que l’acte soit conclu entres particuliers par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un notaire, le droit pour l’acquéreur de se rétracter est absolu et discrétionnaire. La loi s’applique qu’elle que soit l’affectation du bien.

B) Une semaine pour agir : Le délai commence à courir le lendemain de la 1^ère présentation de la lettre lui notifiant l’acte signé et expédié par le vendeur. Il expire à la fin du 7^ème jour. (une lettre présentée le 4 octobre, le délai commence le 5 et expire le 12 à minuit). Chez le notaire, on ne parle pas de délai de rétractation mais de délai de réflexion. Chez le notaire, la protection de l’acquéreur se traduit par un délai de réflexion préalable à la signature de l’acte. Dans un 1^er temps le notaire prépare un projet d’acte qu’il remet au notifie à l’acquéreur, celui-ci dispose d’un délai de 7 jours à compter du lendemain pour réfléchir.

C) Versement suspendu : Pendant la durée du délai, tout versement d’argent, d’acompte ou d’indemnités d’immobilisation est interdit sous peine de sanction. Le versement de l’indemnité d’immobilisation ne peut intervenir qu’après le délai de rétractation selon les modalités prévu à l’avant contrat.

D) Comment se rétracter : L’acheteur doit signifier sa rétractation selon les procéder admis pour la notification (lettre recommandée avec accusé de réception, c’est la date d’expédition qui fait fois). Si l’acquéreur se rétracte, l’acte est considéré comme n’ayant jamais existé, vendeur et acquéreur se retrouve dans la situation antérieur à l’acte. Si l’acquéreur avait versé un versement, les sommes doivent être restituées dans les 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation. En cas de défaillance du professionnel, c’est sa caisse de garantie qui prend le relais.

§ 2 : Les conditions de l’engagement :

L’avant contrat comporte un certain nombre de conditions suspensives susceptibles de mette fin à l’engagement du candidat acquéreur, dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée.

A) L’obtention d’un prêt : C’est une clause légale concernant la demande de prêt, l’engagement de l’acquéreur est conditionnée par l’obtention du prêt nécessaire à l’achat.

B) Situation d’urbanisme : Les documents d’urbanisme peuvent révéler des servitudes ou des mesures de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance et d’en déprécier la valeur vénale. On peut suspendre sa décision à condition que l’on puisse faire des travaux d’agrandissement…

C) Etat hypothécaire : Condition suspensive relative à l’état hypothécaire de bien. Si celui-ci délivré à la demande du notaire par le bureau des hypothèques révèle une hypothèque égale ou supérieur au prix convenu, l’acquéreur aura la faculté de ne pas lever l’option ou de ne pas signer l’acte définitif. S’il choisit malgré tout d’acheter, il devra purger l’hypothèque et aura dans certains cas compléter le prix à hauteur de l’inscription hypothécaire. Si l’hypothèque est inférieure au prix de vente, elle s’impute au prix de vente.

Chapitre 4 : LES SUITES DE L’AVANT CONTRAT

En signant un avant contrat, le bénéficiaire n’est pas certain de pouvoir acheter le bien. En effet, d’autre personne peuvent bénéficier d’un droit de préemption leur permettant d’acheter le bien en priorité. Par ailleurs, les conditions suspensives prévues en faveur du bénéficiaire peuvent ne pas se réaliser.

Section 1 : Le droit de préemption :

Le propriétaire n’est pas toujours entièrement libre de disposer de son bien.

§ 1 : La préemption du locataire :

Si au jour de la signature de la promesse de vente, le bien est occupé par le locataire.

A) La vente occupée : En toute connaissance de cause, l’acquéreur achète les locaux occupé et le départ du locataire ne conditionne pas son intention d’acheter. L’acquéreur sera tenu envers le locataire aux mêmes obligations et bénéficiera des mêmes droits que son vendeur bailleur, le bail se poursuivra jusqu’à son terme, l’acquéreur n’aura pas la jouissance personnelle des locaux mais percevra les loyers. La promesse reprendra les caractéristiques du bail, la durée, la nature, le loyer,… Toute fois, le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption si la vente de son logement l’intéresse, dans ce cas préalablement à la vente, le bailleur doit notifier à chaque locataire occupant de bonne fois à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente pour chaque local vendu. Cette offre de vente est valable un mois à compté de sa réception. Le locataire qui accepte dispose à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur d’un délai de 2 mois pour réaliser l’acte de vente, ce délai est porté à quatre mois en cas de prêt. Si la vente est conclu en violation du droit reconnu au locataire, celui-ci peut pendant un délai d’un mois se substituer à l’acquéreur.

B) La vente libre : Cette situation implique que le vendeur ait délivré au locataire un congé pour vente six mois avant le terme du bail. Cette notification valant offre de vente assure à chaque titulaire du bail un droit de préemption.

§ 2 : Les préemptions publiques :

Les collectivités publiques peuvent imposer un autre acquéreur que celui avec lequel le vendeur s’était mis d’accord et le cas échéant à un autre prix.

A) Les zones de préemption : Dans des zones géographiques déterminées qui apparaissent sur les documents du plan local d’urbanisme (PLU), le professionnel en informe son client. Avant d’établir l’acte authentique, le notaire demande un certificat d’urbanisme faisant apparaître la situation administrative de l’immeuble.

B) La démarche du notaire : Il établit et expédie une déclaration d’aliéner comportant les conditions de la vente avec le prix. Ce document ne peut être rédigé qu’a partir du moment où le vendeur a trouvé un acquéreur. Le titulaire du droit de préemption doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de la proposition et à défaut d’accord amiable le prix est fixé par les tribunaux comme en matière d’expropriation.

C) Les clauses à prévoir : L’acquéreur ou le bénéficiaire d’une promesse doit se prémunir contre les conséquences d’un droit de préemption du locataire ou de la commune alors qu’il aura déjà versé une partie du prix, il faut prévoir dans la promesse une condition suspensive.

D) Le délai allongé : La vente des biens situés en zone de préemption est donc ralentie, il faut tenir compte de ces délais pour fixer la date de signature de l’acte notarié.

Section 2 : Les conditions suspensives :

Elles protègent l’acquéreur en subordonnant sa signature à la survenance de certains évènements précis. Lorsque la condition ne se réalise pas, le contrat est censé n’avoir jamais existé et les sommes d’argent versées sont restituées. Dans le compromis, le vendeur et l’acquéreur sont contentant mais l’acheteur ne souhaite être engagé définitivement que si le bien est conforme à l’utilité projeté et s’il est exempt de vices. Dans la promesse unilatérale, le promettant et le bénéficiaire ne sont pas lié définitivement, le bénéficiaire peut pouvoir lever l’option en parfaite connaissance de la situation juridique du bien.

§ 1 : Les conditions suspensives usuelles :

Selon les conditions d’urbanisme, l’existence d’une hypothèque supérieur ou égale au prix de vente du bien, de l’exercice des droits de préemption, de l’existence de servitudes.

§ 2 : Les conditions potestatives :

Condition qui dépend en partie ou entièrement de la volonté d’une des parties au contrat. La condition purement potestative de la part du débiteur est nulle. Dans tous les cas, le but de ces conditions est de suspendre le consentement à la survenance d’un évènement soit futur, soit incertaines, soit déjà arrivées mais encore inconnues des parties.

A) Conditions potestatives du vendeur : Elles entraînent la nullité du contrat dont la réalisation repose exclusivement sur la volonté du débiteur de l’obligation (ex : je vous vends si jeu veux, je vous vend ce bien à condition d’en vendre un autre…)

B) Conditions potestatives de l’acquéreur : Si l’acquéreur pose la condition selon laquelle il ne lève pas l’option que s’il parvient à vendre son bien, cette condition n’est pas potestative car elle suppose l’accomplissement d’un fait extérieur.

§ 3 : L’obtention du crédit :

La loi du 13 juillet 1979 a mis en place un système de protection des emprunteurs dans le domaine immobilier, qu’il s’agisse d’un bien immobilier à usage d’habitation mixte, en propriété ou en jouissance. L’avant contrat constatant l’opération immobilière est réputé conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts dès que le bénéficiaire de la promesse indique que le prix sera payé avec l’aide de ce

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