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LE DROIT DE L'URBANISME (9)
immo | 11 Mars, 2006 13:09
Séquence 8 : LE DROIT DE L’URBANISME
Séquence 8 : LE DROIT DE L’URBANISME
Chapitre 1 : Les règles générales de l’urbanisme
La personne qui souhaite construire sur un terrain doit d’abord connaître les règles d’urbanisme applicable à ce terrain. Le respect de ces règles fait l’objet d’autorisation administrative. De plus, les collectivités locales entreprennent des actions d’ensemble pour prendre en charge l’extension des villes ou la transformation des quartiers.
Section 1 : La toute puissance des maires :
Depuis 1983, la décentralisation a confié au maire le pouvoir de réglementer l’utilisation des sols de la commune et de délivrer les permis de construire. Il doit élaborer ou modifier le POS, devenu PLU. La loi SRU réforme en profondeur les différents documents d’urbanisme dans leur contenu et dans la façon de les élaborer.
§ 1 : L’éparpillement des textes réglementaires :
Dans le domaine de l’urbanisme, la règle est souvent locale et fixée dans le POS ou le PLU mais cela ne signifie pas que d’autre lois ne sont pas applicable (code civil, code de l’environnement, code rural, code de la construction et de l’habitat…).
§ 2 : Qui fait quoi ?
Dans les communes sans POS ni PLU, c’est le préfet qui délivre les permis de construire au nom de l’état. Certaines petites communes ne souhaitent pas se doter d’un PLU dont la procédure est assez lourde et préfère un document plus léger, la carte communale.
Dans les communes dotées d’un POS ou d’un PLU, le maire délivre les permis de construire en vérifiant leur conformité à ces documents. A paris, Lyon et Marseille, les conseils d’arrondissement donne leur avis avant toute adoption.
Dans certain périmètre où l’état souhaite intervenir directement pour y réaliser un chantier important, il décrète l’opération d’intérêt national (ville nouvelle…). L’état peut aussi décréter un projet d’intérêt général pour une opération importante qui concerne plusieurs communes (Eurodisney…).
§ 3 : Le contrôle de légalité du préfet :
En contrepartie de la décentralisation, le législateur a prévu un droit de regard du préfet sur tous les actes des autorités locales qui doivent lui transmettre des copies. Dans les deux mois, le préfet qui estime l’acte litigieux n’a pas le pouvoir de l’annuler mais seulement de le déférer devant le tribunal administratif qui jugera de sa légalité. Le préfet peut formuler des remarques et permettre à l’auteur de régulariser sa décision. Ces demandes suspendent l’exécution de la décision du maire. Tout citoyen peut demander d’abord à titre gracieux puis devant le tribunal administratif à déclancher le contrôle de légalité.
Section 2 : Le passage du POS au PLU :
§ 1 : Le POS :
Créé par la loi d’orientation foncière en 1967, les communes se sont contentées de reproduire le modèle type fourni par l’équipement sans tenir compte de la réalité de leur territoire. En plus, c’est un zonage rigide qui bloquait l’évolution de certain quartier qui, plus est, ne s’appliquait pas à toute la commune. Il a donc fait l’objet de révisions et de modifications incessantes.
§ 2 : Le PLU :
Pour pallier à ces inconvénients, le PLU doit couvrir tout le territoire de la commune. Depuis 2001, les communes élaborent les PLU qui remplacent les POS mais leur liberté est encadrée par de nombreux textes à intégrer ou à respecter, il doit coïncider avec le SCOT.
A) Le SCOT : Il définit les orientation générales de l’aménagement avec les zones à urbaniser, les zones nouvelles, les zones agricoles et forestières, il fixe les équipements commerciaux ou économique. L’objectif du SCOT est d’utiliser d’abord pour l’urbanisation les terrains existant dans les centres-villes et de reconvertir les friches, de prévoir des transports collectifs pour ne pas encourager l’utilisation des voitures et limiter la pollution. Le SCOT est élaboré par plusieurs communes qui se dotent d’un établissement public de coopération intercommunal. Les anciens schémas directeurs deviendront des SCOT d’ici 2012. Les SCOT devront obligatoirement être remaniés tous les 10 ans sinon ils devinent caduque.
B) L’élaboration du PLU :
1. La municipalité établit un diagnostic qui pointe les lacunes.
2. Une concertation et une consultation avec les associations d’habitants, les riverains, les commerçants.
3. Rédaction du PLU qui précise les droits des sols.
4. Approbation du PLU, il est soumis à une enquête publique au cours de laquelle un commissaire enquêteur recueille les avis de la population, puis, il est approuvé par une délibération du conseil municipal.
C) Contenu du PLU : Il comporte un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durable qui expose les intentions de la municipalité pour les années avenir et les engage. Le plan comporte quatre zones, les zone U (urbaines), AU (à urbaniser), A (agricoles) et les zones N (naturelles et forestières qui sont protégées de toute construction). Il y a une délimitation de chaque zone avec leur règlement en 14 articles. Les PLU ne peuvent plus imposer une surface minimale de terrain pour construire, excepté pour des raisons techniques d’assainissement, ce qui empêche les maires d’écarter des accédants modestes à la propriété en leur imposant de construire sur une grande parcelle. Les PLU doivent respecter les mesures nécessaires à la réalisation des projets d’intérêt général mais aussi les règles nationales qui s’appliquent à certain territoire.
D) Le COS : Il permet de calculer le nombre de mètre carré de SHON constructible sur une parcelle. Les possibilités de construction peuvent être minorés par d’autres règles comme l’implantation et l’aspect extérieur des constructions. Il peut aussi y avoir un recul de façade pour alignement, des distances à respecter par rapport aux parcelles voisines ou une hauteur exigé. Avant de construire, il faut demander un certificat d’urbanisme qui informera sur la constructibilité, le règlement de la zone mais aussi sur le projet d’aménagement de développement durable. Ces informations permettent d’avoir une vision complète des possibilités de construire.
E) Les annexes : Elles sont très importantes car elles indiquent les servitudes publiques tels les emplacements réservés, les plans d’exposition au bruit, les servitudes relatives à la conservation du patrimoine (forêts, littoral, réserves naturelles, monuments historiques), les contraintes justifiées par la salubrité et la sécurité publique
Section 3 : Les recours contre les documents d’urbanisme :
L’élaboration ou la révision d’un PLU, d’un SCOT sont sujet à des recours. Chaque étape donnant lieue à une décision administrative peut être contestée dans les deux mois de sa publication devant le tribunal administratif.
§ 1 : La commission de conciliation :
En cas de litige en cours d’élaboration du PLU, du SCOT ou de la carte communale, il est possible de recourir à une commission de conciliation composée à part égale d’élus et de personnes qualifiées. Cette commission peut être saisie par la commune, le préfet et les personnes publiques.
§ 2 : Révision d’urgence et modification du PLU :
On peut le modifier par une procédure légère ou une révision plus lourde qui nécessite une enquête publique. La loi SRU a créée une procédure d’urgence avec enquête publique pour permettre une révision du PLU qui rende possible la réalisation d’un projet ponctuel d’intérêt général.
Chapitre 2 : Le permis de construire
Section 1 : Les droits et obligations :
Construire sur sa propriété est un droit mais il est encadré par de multiple réglementation. Un PC n’est pas un passeport pour tout faire, il indique seulement que le projet de construction ou d’extension est conforme aux règles d’urbanisme, il ne sanctionne les règles techniques de construction qui sont édictés par le code de la construction. Il n’examine pas les droits des voisins ni des servitudes. Le PC est délivré sous réserve des droits des tiers. Pour connaître les règles d’urbanisme, il faut aller en mairie pour en consulter les documents et demander un certificat d’urbanisme. Lorsque l’on achète un terrain ou une maison nécessitant des travaux sans être certain d’obtenir un permis de construire, il faut insérer dans le compromis une clause suspensive d’obtention de PC ou de CU positif.
Section 2 : La demande du permis de construire :
Toutes les constructions mêmes dépourvues de fondation sont soumises à l’octroi d’un PC. Dans l’existant, toutes modifications de l’aspect extérieur d’une construction ou du changement de destination nécessite d’accord de l’administration. Il existe trois catégories de travaux ou de construction : les travaux non soumis à autorisation (travaux exclus), les travaux soumis à une simple déclaration (travaux exemptés) et les travaux soumis au PC.
§ 1 : Les travaux exclus :
Il s’agit des travaux à l’intérieur d’un bâtiment, les petites constructions dont la surface au sol est inférieure à
§ 2 : Les travaux exemptés :
Ce sont les travaux de ravalement, création d’une piscine non couverte, d’ouverture ou de fermeture, les constructions d’une surface égale ou inférieur à
§ 3 : La demande du permis de construire :
Le demandeur doit remettre le dossier en 4 exemplaires avec un plan de situation du terrain, un plan de masse des constructions à édifier, un plan des façades, un volet paysager dans le souci d’une meilleure intégration des nouvelles constructions à l’environnement. L’obtention du PC est subordonnée à d’autres autorisations telles que le permis de démolir, l’autorisation de la copropriété si les travaux touchent les parties communes ou l’aspect extérieur. Il faudra l’accord des voisins de cours communes (servitude de non construction), l’autorisation temporaire d’empiètement du domaine public, l’autorisation de coupe, d’abatage ou de défrichement.
A) Le délai d’instruction : Le dossier doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception au maire ou déposé en main propre contre décharge car la date du dépôt fait courir le délai d’instruction. Dans les 8 jours, le maire affecte un numéro d’enregistrement et dans les 15 jours, il doit afficher en mairie un avis de dépôt de demande de PC avec le nom du demandeur, le numéro et la date d’enregistrement. Le délai d’instruction est généralement de 2 mois, la notification est très importante car elle indique si le demandeur peut bénéficier d’un permis tacite, cette lettre deviendra le PC à l’expiration du délai d’instruction.
B) La réponse de l’administration : La décision prend la forme d’un arrêté municipal, c’est un acte administratif, il est donc susceptible de recours, la municipalité peut accorder un PC avec des prescriptions justifiées par les règles ou les lois. Elle peut aussi refuser le PC en motivant sa décision et l’administration peut prononcer un sursis à statuer qui ne peut excéder 2 ans.
Section 3 : Les contributions et taxes à payer :
Dès que l’on créé de la surface habitable, on s’expose à des frais.
§ 1 : Les taxes :
La taxe locale d’équipement , la taxe départementale (financement des conseils d’architecture d’urbanisme et d’environnement), la taxe départementale des espaces naturels, la loi SRU créé une taxe de participation aux voies naturelles et réseaux et dans certains cas des redevances d’archéologie.
§ 2 : Les contributions :
La participation au raccordement à l’égout, gaz, la cession gratuite d’une partie de terrain peut être imposée pour élargir ou modifier la voie qui longe le terrain.
Section 4 : Les obligations au cours du chantier :
§ 1 : Affichage du permis de construire :
Il faut afficher sur le lieu du chantier par un panneau réglementaire lisible et visible de la voie publique pendant toute la durée du chantier et au moins 2 mois avant où il sera rappelé que le permis est délivrés sans préjudice du droit des tiers. Faute d’affichage, le recours est ouvert indéfiniment.
§ 2 : La déclaration d’ouverture du chantier :
Le demandeur doit adresser une lettre recommandée à la mairie comprenant le formulaire de déclaration de chantier avec l’arrêté de PC par contre ce n’est pas nécessaire pour les travaux ne nécessitant qu’une simple déclaration de travaux et lorsque les travaux ne créé pas de surface nouvelle. Cette déclaration est souvent demande par les banquiers pour le déblocage des fonds.
§ 3 : La déclaration d’achèvement :
Le demandeur a 30 jours à compter de la fin du chantier pour déclarer à la mairie l’achèvement des travaux qui sera communiqué aux services fiscaux pour fixer l’imposition.
§ 4 : Le certificat de conformité :
L’administration a 3 mois pour délivrer ce certificat qui est obligatoire pour tous les travaux qui font l’objet d’un PC.
Chapitre 3 : Les différentes zones d’aménagement
La décentralisation a permis au maire sur sa commune d’acheter des terrains, de vendre et de construire, c’est ce que l’on appel l’urbanisme opérationnel. Le code de l’urbanisme offre aux municipalités plusieurs cadres d’action, la zone d’aménagement concertée et le lotissement. Il y a eu des abus et même de véritable catastrophe financière. La loi SRU remanie la procédure et devrait remédier à ses abus.
Section 1 : Pourquoi créer une ZAC ?
Section 2 : La création de
La procédure de la création d’une ZAC passe par 5 grandes étapes :
§ 1 : Etude préalable et concertation :
Une ZAC commence par une délibération du conseil municipal qui lance des études préalables sont le but est de définir le site, son contenu, la faisabilité technique et économique de l’opération en évaluant les équipements et en se préoccupant de l’insertion du projet dans l’environnement naturel et urbain. La concertation débute dès que les études préalables ainsi que le public ait été informé en faisant connaître son point de vue. Le juge administratif peut annuler la création d’une ZAC en l’absence de concertation.
§ 2 : Le dossier de création :
Le maire doit présenter un bilan de la concertation en conseil municipale qui décide alors de créer
§ 3 : La réalisation de
Toute création de ZAC doit faire l’objet d’une enquête publique dont le dossier comprend les résultats de l’expression de la population. Si le PLU doit être révisé, l’enquête publique réalisée dans ce but peut être conjointe à celle de
§ 4 : La phase opérationnelle :
Le plan de ZAC approuvé, la déclaration d’utilité publique prise, l’aménageur peut passer à la phase opérationnelle.
A) L’acquisition des terrains : Les terrains nécessaires peuvent être acheté par voie amiable, par expropriation ou par préemption.
B) La vente des terrains équipés : Les terrains étant achetés peuvent être revendu à des promoteurs ou des particuliers qui réaliseront le programme prévu.
C) L’achèvement de
§ 5 : Le bilan :
Chapitre 4 : Le lotissement
La division de la propriété foncière d’un seul tenant en plusieurs lots a été à l’origine de scandales de lotissement défectueux, les pouvoirs publics ont dues réagir en soumettant l’opération de lotir à un contrôle préalable de l’administration. On assimile le lotissement à une véritable opération d’intérêt général, le lotisseur devient un acteur de la politique de croissance de la ville.
Section 1 : La notion de lotissement :
§ 1 : La notion de division d’une propriété foncière :
L’opération doit porter sur un ensemble immobilier d’un même tenant appartenant à un même propriétaire. Il faut un îlot de propriété à faire éclater en plusieurs lots pour qu’il y ait lotissement. Il peut s’agir d’une personne privée ou publique.
§ 2 : Les modalités de la division foncière :
A) La division peut se faire en propriété ou en jouissance : La division n’est pas nécessairement une vente, une location suffit à faire apparaître une division en jouissance. Sont pris en compte les ventes, les locations, les apports en société, les sorties d’indivision et les mises en copropriété horizontale, cette dernière consiste a diviser un terrain en lot de copropriété sur lesquels chaque copropriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif sur son lots et d’un droit d propriété exclusif sur les construction qu’il édifie.
B) L’indifférence du caractère de la division : Le fait que cette division est un caractère volontaire ou forcé n’est pas mis en considération, la division peut procéder d’un partage successoral d’une donation ou d’un divorce.
C) Le coût de la division : Elle peut résulter de mutations à titre gratuit ou onéreux.
§ 3 : Le but de la division :
Il faut vouloir construire pour lotir. L’opération de lotissement doit avoir pour objet d’implanter des constructions qui pourront être louées ou vendues peu importe leur affectation. Les maisons mobiles sont des bâtiments lorsqu’elles ne sont ni tractables, ni démontable. Ne sont pas des bâtiments les abris de jardin, les tentes et les caravanes.
§ 4 : Le nombre de terrain issu de la division :
La division doit porter le nombre de terrain à plus de deux ou à plus de quatre en cas de partage successoral.
§ 5 : Le délai :
La réglementation sur les lotissements s’applique aux divisions simultanée mais aussi successive à condition qu’elles ne s’étalent pas sur une période de plus de 10 ans.
Section 2 : Les divisions non soumises à l’autorisation de lotir :
Il s’agit des divisions de faible importance qui n’atteignent pas les seuils. Il suffit au propriétaire d’adresser au maire un plan de division qui prend la forme d’une simple déclaration.
Section 3 : La réalisation du lotissement :
La procédure d’autorisation de lotir est calquée sur celle du PC.
§ 1 : L’obligation d’exécution du lotisseur :
A) Les travaux : Le lotisseur soit exécuter les travaux prescrits et doit les commencer dans les 18 mois à compter de la notification de l’autorisation de lotir. Les travaux d’équipement nécessaire à la viabilité doivent être achevé dans les délais fixés par l’autorisation de lotir. Les travaux sont contrôlés dans le cadre d’un droit de visite effectuée par le préfet ou le maire. Si le lotisseur y fait obstacle, il encourt une amende de 3.750 €. Si les travaux sont non conformes par rapport à la prescription, le tribunal administratif pourra impartir un délai pour la mise en conformité sous peine d’astreinte.
B) La commercialisation des lots :
1. Principe : Aucune mutation dans un lotissement ne peut être effectuée avant l’intervention de l’arrêté autorisant le lotissement. Le lotisseur doit exécuter les travaux prescrits pour obtenir un certificat d’achèvement des travaux délivré par l’autorité compétente. Ce certificat apporte une stabilité du droit à construire pendant 5 ans.
2. Exceptions : Le lotisseur peut procéder à la vente ou à la location de lot sans avoir obtenu le certificat d’achèvement des travaux. Il y a deux cas pour obtenir cette dérogation : pour des raisons techniques s’il obtient un différé d’achèvement des travaux, dans ce cas, les fonds sont bloqués chez le notaire ou dans une banque, pour des raisons financières si le lotisseur obtient d’une banque ou d’une société de caution mutuelle une garantie d’achèvement.
3. La loi SRU et la pré commercialisation : Le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot, le prix et le délai de livraison. Dans cet avant contrat, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 7 jours pour se rétracter. Le lotisseur doit restituer les fonds versés, il peut réclamer au bénéficiaire de la promesse une indemnité d’immobilisation du lot. L’ensemble des fonds versés sont consignés en compte bloqué et sont indisponible, incessible et insaisissable jusqu’à la conclusion du contrat de vente.
§ 2 : Les co-lotis :
A) Règlement de lotissement et cahier des charges : les co-lotis sont obligés de respecter les règles du lotissement et le cahier des charges qui fixent les rapports entre propriétaires. Un règlement de lotissement peut fixer les règles d’urbanisme applicables au terrain (servitude d’urbanisme). Le cahier des charges fixe les règles de droit privé qui s’impose au co-lotis et aux acquéreurs successif.
B) L’association syndicale des propriétaires : Lorsque des équipements commun son prévus, une association syndicale des propriétaires doit être normalement constituée. Les acquéreurs de lots adhère automatiquement a syndicat et signant le contrat de vente ou de location et l’engagement est pris pour eux mis aussi pour le compte des futurs propriétaires.
C) Transfère des équipements : Les co-lotis peuvent procéder à un transfère de toute ou partie des équipements dans le domaine d’une personne publique en cas de charges trop lourdes un fois les travaux terminés.
§ 3 : La construction du lotissement :
L’autorisation ne veut pas dire autorisation de construire, il faut un permis de construire qui peut être demandé avant mais il ne peut pas être délivrés avant l’obtention du certificat attestant que les travaux imposés au lotisseur ont bien été exécutés. Le PC ne peut être délivré que s’il est conforme aux dispositions du règlement du lotissement qui doit respecter le POS et le PLU.
