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LES DROITS ET LES BIENS (2)

immo | 11 Mars, 2006 12:54

Séquence 3 : LES DROITS ET LES BIENS


Séquence 3 : LES DROITS ET LES BIENS

Partie 1 : CLASSIFICATION DES DROITS ET DES BIENS

Chapitre 1 : LES DROITS PATRIMONIAUX ET EXTRAPA-

-PRATIMONIAUX

Les droits subjectifs sont les prérogatives dont peut se prévaloir toutes personnes juridiques. Pour définir ses différents droits, il est utile de les classer et de distinguer les droits patrimoniaux et extrapatrimoniaux.

Section 1 : Les droits patrimoniaux :

Ils ont une valeur pécuniaire et ils peuvent être vendus.

§ 1 : La notion de patrimoine :

Toute personne physique ou morale a un patrimoine appréciable en argent comprenant les biens qu’elle possède, les créances qu’elle détient sur d’autres personnes et ses dettes. Il se compose d’un actif constitué par ensemble des droits ayant une valeur pécuniaire et d’un passif constitué par les obligations et les dettes.

§ 2 : Les catégories de droits patrimoniaux :

A) Droits personnels ou de créances : Un droit personnel est un droit exercé par une personne à l’encontre d’une autre personne. Les droits personnels permettent à une personne (le créancier) d’exiger à une autre personne (le débiteur) qu’elle accomplisse une prestation.

B) Droits réels :

1. Définition : Ces droits réels donnent à leur titulaire un pouvoir direct sur une chose.

2. Classification des droits réels :

¨ Droits réels principaux : Ils permettent l’utilisation de la chose. Le droit de propriété confère à son titulaire un pouvoir absolu sur la chose dont il est propriétaire. Il peut utiliser la chose, en percevoir les revenus, et en disposer. Il peut la louer, la vendre, la donner… Le droit de propriété peut être démembré, l’usufruit résulte d’un démembrement du droit de propriété qui permet à une personne (l’usufruitier) d’utiliser et de percevoir les revenus d’une chose dont une autre personne est restée propriétaire. Les servitudes sont des droits que possède le propriétaire d’un immeuble sur un autre immeuble (droit de passage, de vue, d’écoulement des eaux…). Ces servitudes résultent de la loi ou d’un contrat entre 2 propriétaire.

¨ Droits réels accessoires : Pour garantir l’exécution d’une créance, il est possible de créer des droits réels accessoires sur cette créance. Si un meuble est affecté à la garantie d’une créance, il s’agit d’un gage (article 2073 du code civil). Si c’est un immeuble, il s’agira d’une hypothèque (article 2114 du code civil). Le créancier titulaire du gage ou de l’hypothèque a sur ce bien un droit de préférence sur les autres créanciers, en cas de vente, il est payé avant les autres avec l’argent de la vente et un droit de suite, si le bien est vendu, l’acheteur est lié par le gage ou l’hypothèque et il doit rembourser le créancier.

C) Droits intellectuels : Ils portent sur les œuvres de l’esprit, c'est-à-dire des choses immatérielles. Se sont les droits d’auteurs que l’on appelle la propriété littéraire et artistique. Il existe aussi les brevets d’invention appelés propriété industrielle. Ces droits sont patrimoniaux car ils ont une valeur pécuniaire, ils peuvent être vendus. Ils ont aussi un aspect extrapatrimonial, un auteur a un droit moral sur son œuvre, il peut s’imposer à toutes modifications.

Section 2 : Les droits extrapatrimoniaux :

Ils ne peuvent avoir une valeur estimée en argent et ne peuvent être vendus.

§ 1 : Caractères :

Les droits extrapatrimoniaux sont les droits au respect de l’intégrité physique et morale de toute personne humaine du seul fait de son existence. Les droits n’entrent pas dans la composition du patrimoine, ils n’ont pas de valeur, ils sont incessibles (on peut ni les vendre, ne les échanger) et ils sont insaisissables par les créanciers.

§ 2 : Classifications :

A) Les droits de la personnalité :

¨ Droit à l’intégrité physique.

¨ Droit au respect de sa vie privée.

¨ Droit à son image.

¨ Droit aux libertés.

Ils n’ont aucune valeur financière.

B) Les droits de la famille :

¨ Droit de se marier.

¨ Droit des parents.

¨ Droit des enfants.

§ 3 : Protection de ces droits :

En cas d’atteinte à ces droits, les tribunaux peuvent accorder des dommages et intérêts à la victime. Il ne s’agit pas de leur donner un prix, mais c’est un moyen de sanctionner l’auteur du dommage.

Chapitre 2 : LES BIENS MEUBLES ET LES BIENS IMMEUBLES

Il existe différentes classifications des biens :

Biens corporels et incorporels.

Biens meubles et immeubles.

Biens fongibles ou non fongibles.

Bien consomptibles ou non consomptibles.

Section 1 : Les biens meubles et immeubles :

§ 1 : Les immeubles :

A) Les immeubles par nature : (Article 518, 519, 520) Ils sont constitués par le sol, le sous sol et tous les biens fixés dans le sol (arbres, récoltes non coupée, fruits non cueillis).

B) Les immeubles par destination : (Article 524) Ce sont des meubles que le droit considère comme des immeubles en raison des liens étroits qui les unissent à l’immeuble.

1. Immeubles par destination économique : Ce son des meubles que le propriétaire affecte à l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale d’un immeuble.

2. Immeubles par destination ornementale : (Article 525) Ce sont des meubles que le propriétaire a fixés ou sellés à des fins décoratives sur son immeuble. Pour qu’un meuble puisse être immeuble par destination il faut que le propriétaire du meuble et de l’immeuble soit le même.

C) Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent

Ce sont des droits qui s’appliquent à des immeubles, c’est l’usufruit ou l’hypothèque.

§ 2 : Les meubles :

A) Les meubles par nature (Article 528) :

Ce sont des choses qui peuvent se déplacer (animaux) ou être déplacées (tables).

B) Les meubles par détermination de la loi (Article 529) :

Ils sont constitués par tous les droits qui portent pas sur des meubles (droit de créance, droit intellectuels…).

Section 2 : L’intérêt de la distinction :

Les règles de droit applicables diffèrent selon qu’elles s’appliquent à un meuble ou à un immeuble.

¨ En matière de formalité pour la vente d’un bien immeuble il faut un acte notarié avec publicité sur le registre foncier tenu à le conservation des hypothèques.

¨ En matière de compétence, le tribunal est celui du lieu où se situe l’immeuble. Pour un meuble c’est le tribunal du domicile du défendeur.

¨ En matière de garantie sur un immeuble, c’est l’hypothèque, sur un meuble c’est le gage.

¨ En matière de prescription acquisitive pour un immeuble c’est 30 ans ; Pour un meuble « possession vaut titre ».

¨ En cas de mutation, les droits de mutation perçus en cas de cession sont différents en matière de meubles et d’immeubles.

Section 3 : Les biens corporels ou incorporels :

§ 1 : Les biens corporels :

Ils ont une réalité matérielle, ils sont constitués par le droit de propriété sur les choses matérielles. Droit qui se confond avec la chose sur laquelle il porte. Certaines sont nettement individualisées, ce sont des corps certains. D’autres choses sont interchangeables, on les appelle des choses de genre ou des biens fongibles. L’appartenance à l’une ou à l’autre de ces catégories aura une importance lors de la vente.

§ 2 : Les biens incorporels :

Ils sont incorporels, ils sont constitués par les droits réels autre que le droit de propriété et par les droits qui portent sur des choses immatérielles. On y place le droit de créance, les droits d’auteur et le droit à la clientèle du fond de commerce.

Partie 2 : LE DROIT DE PROPRIETE

Chapitre 1 : LES ELEMENTS ET LES CARACTERISTIQUES DU DROIT DE PROPRIETE

Le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle. Il est garanti par la convention européenne des droits de l’homme (art. 544) : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en face pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Section 1 : Les éléments du droit de propriété :

§ 1 : L’objet du droit de propriété :

Le droit de propriété peut porter sur des meubles ou des immeubles. Il ne peut se porter que sur des choses susceptibles d’appropriation. Le droit de propriété s’étend aux accessoires de la chose sur laquelle il porte (art. 545 – 547 – 551).

§ 2 : Le caractère absolu du droit de propriété :

¨ Le propriétaire dispose du droit d’user ou de ne pas user de la chose, c’est le droit d’usage ou l’usus (s’en servir et l’administrer).

¨ En tant que propriétaire, il a le droit de percevoir les fruits, c’est le droit de jouissance ou fructus (c’est la propriété des fruits ou des produits de la chose). Le propriétaire d’un immeuble est aussi propriétaire du dessus et du dessous.

¨ Le propriétaire a le droit de disposer de la chose, c’est l’abusus (le vendre ou le détruire).

¨ L’usufruit mêle l’usus et le fructus.

§ 3 : Le caractère individuel du droit de propriété :

Un bien a en principe qu’un seul propriétaire mais il y a des exceptions. En effet, la propriété peut être commune comme la copropriété des parties communes d’un immeuble. Le copropriétaire a sur une partie un droit de propriété individuel et exclusif. Un mûr mitoyen appartient aux 2 propriétaires. L’indivision, il y a plusieurs propriétaires d’un même bien.

§ 4 : Le caractère perpétuel du droit de propriété :

Le droit de propriété dure aussi longtemps que la chose. Une fois appropriée, la chose ne cesse plus d’être objet de propriété, son titulaire peut changer, mais le droit se perpétue en se transmettant. La propriété ne s’éteint pas par son non usage mais le propriétaire cesse de pouvoir revendiquer sa chose lorsqu’un tiers en a acquit la propriété par prescription. Il y a des exceptions à la perpétuité comme la transmission forcée dans l’intérêt public, le remembrement par et pour la SAFER.

Section 2 : Les modes d’acquisition de la propriété :

§ 1 : L’occupation :

Elle consiste au fait de prendre possession d’une chose qui n’appartient a personne dans l’intention de s’en rendre propriétaire (sauf les immeubles et les successions qui appartiennent à l’Etat). Les meubles qui n’ont jamais eu de maître, les meubles abandonnés par leur maître. Le trésor est un meuble enfoui ou caché et doit être trouvé par le plus grand des hasards. Un trésor trouvé au fond de la mer doit être remis à l’Etat en échange d’une récompense

§ 2 : L’accession :

Le propriétaire d’une chose devient propriétaire de tout ce qui s’unit et s’incorpore à cette chose. On dit que l’accession suit le sort du principal. Il en devient propriétaire par accession. Toutefois, cette acquisition peut donner lien à indemnités. La loi règle ainsi les conflits de propriété :

A) L’accession immobilière : Il peut s’agir de l’acquisition d’animaux (art. 564), un supplément de terrain (art. 556) : par des remblais (art.559) ou des îles (art. 561).

B) L’accession mobilière : Très rares, l’acquisition de végétaux ou de constructions (art. 565 à 577).

§ 3 : La possession acquisitive :

C’est un moyen d’acquérir la propriété d’une chose par une possession prolongée de cette chose.

A) La prescription trentenaire : Elle s’applique aux immeubles, sauf aux biens imprescriptibles appartenant au domaine public ou aux monuments historiques.

B) La prescription abrégée : En cas de bonne foi et de juste titre, la prescription est de 10 ans. Si le propriétaire est domicilié dans le ressort de la cour d’appel ou se situe l’immeuble et 20 ans s’il ne vit pas dans le même.

C) Les effets de la prescription : Une fois la prescription acquise, le possesseur est réputé propriétaire même dans le passé, il y a rétroactivité, à compter du jour de son entrée en possession.

§ 4 : L’acquisition par contrat :

Les contrats ont pour but de transférer à un acquéreur la propriété d’un bien. Le transfère de droit s’opère par l’accord des parties.

Section 3 : Les limites du droit de propriété :

§ 1 : Les obligations positives imposées aux propriétaires :

A) Obligation de procéder au bornage : (Art. 646) Le bornage consiste à déterminer aux moyens d’opérations d’arpentages la limite des propriétés non bâties par des signes matériels.

B) L’obligation de clôture : (Art. 663) Les terrains en ville et faubourg doivent être clôturé par un mur dont la hauteur est fixée par les règlements ou les usages locaux. A défaut, la loi fixe à 3,20 m dans les villes de plus de 50 000 habitants, et à 2,60 m dans les autres villes. Les 2 voisins doivent contribuer à la clôture et le mur sera alors mitoyen.

§ 2 : Abstentions imposées aux propriétaires :

A) Sur les actes matériels : il y a des restrictions d’intérêts publique (culture de drogue, fabrication d’alcool), l’obligation du passage de canalisations, des restrictions relatives aux eaux, des restrictions relatives aux actes abusif du propriétaire, les tribunaux considèrent comme abusifs tous actes par lesquels une personne exerce son droit de propriété sans intérêt sérieux ou en vue de nuire à autrui. Il existe aussi des restrictions relatives aux actes exclusifs du propriétaire (troubles du voisinage où le propriétaire use de sa chose dans un intérêt personnel sérieux mais avec une telle intensité que l'inconvénient qui en résulte pour les voisions excède les inconvénients ordinaires du voisinage). Il y a un acte excessif, un exercice anormal du droit de propriété, le propriétaire devra dédommager son voisin (bruit, odeur, fumée…). Mais il y a des limites : un voisin ne peut se plaindre des nuisances dues aux activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales si ces activités étaient déjà exercées antérieurement à son installation.

B) Sur les actes juridiques : Il existe des clauses d’inaliénabilité où le propriétaire ne peut disposer de sa chose. Cette clause doit être temporaire, présenter un intérêt sérieux et légitime.

§ 3 : Limitations spéciales du droit de construire :

Le propriétaire d’un terrain peut à sa guise y édifier des construction sous réserve des servitudes et de l’intérêt général.

A) Les interdictions totales ou partielles de construire :

¨ Les plans d’urbanismes : Ils déterminent les limitations au droit de construire. Il y a eu une réforme d’ensemble avec la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU : solidarité renouvellement urbain). Les orientations générales sont données dans les schémas de cohérence territoriale (SCOT) qui présentent le projet d’aménagement et de développement durable retenu qui va fixer les objectifs. La mise en œuvre détaillée revient aux plans locaux d’urbanisme (PLU, ancien plan d’occupation des sols).

¨ Les servitudes d’utilité public : Un terrain peut être frappé d’une interdiction de construire, ces limitations sont nombreuses et variées. Cela peut être des servitudes d’intérêt public, militaire, de dégagements de route et d’autoroute. Certaines restreignent le droit de construire, d’autres entravent l’exercice de la propriété. Ces servitudes n’ouvrent droit à aucune indemnité.

B) Autorisations requises pour construire :

Le propriétaire doit obtenir au préalable des autorisations administratives.

¨ Le permis de construire : Il est exigé sous peine de sanctions répressives pour toutes constructions qu’elle qu’en soit l’usage, même sans fondations. Le permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes.

¨ Autorisation requise pour procéder à un lotissement : le propriétaire qui veut diviser son terrain en lot doit obtenir au préalable une autorisation de lotir.

Chapitre 2 : LES MODALITES PARTICULIERES DU DROIT DE PROPRIETE

La situation ordinaire en cas de copropriété est celle de l’indivision aménagée par la loi du 31 décembre 1976 (il y aura indivision s’il y a une succession dévolue à plusieurs héritiers) ou lors d’un achat en commun d’un bien immeuble (mariage). Mais il existe des copropriétés à régime spécial, c’est le cas de la mitoyenneté et de la copropriété d’immeuble.

Section 1 : L’indivision légale ou conventionnelle :

Chaque copropriétaire a une cote part de la chose, elle s’exprime en fraction. Si 2 indivisaires sont copropriétaire d’un terrain de 2000 m², chacun n’est pas propriétaire de 1000 m² mais a un droit de propriété pour la moitié de tout le terrain.

§ 1 : L’indivision légale :

A) Droit sur la quote-part : Chaque copropriétaire peut céder sa quote-part. En cas d’aliénation à titre onéreux (la vente) consentie à une personne étrangère à l’indivision, les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption (c’est le droit d’acquérir le bien par préférence à tout autre acquéreur si son propriétaire décide de l’aliéner (s’en séparer) (art. 815 et …)).

B) Droit sur la chose indivise : (art. 815) chaque indivisaire peut utiliser la chose pourvu qu’il n’empêche pas les autres d’en faire autant. Si un indivisaire utilise seul la chose, il doit aux autres une indemnité. Les actes de conservation peuvent être accomplis sur la chose par chaque indivisaire, mais il faut l’accord de tous pour les actes d’administration et de disposition. Toutefois l’un des indivisaires peut prendre en main l’administration des biens. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement a ses droit dans l’indivision. Il peut même s’il y a des fonds disponibles réclamer une avance en capital à valoir sur ses droits dans le partage à venir.

C) Droit d’exiger le partage : Chaque indivisaire peut demander le partage mettant fin à l’indivision sauf si le partage immédiat risque de porter atteinte à la valeur du bien, dans ce cas, cela peut aller jusqu'à 2 ans. Les autres indivisaires, qui préfèrent rester dans l’indivision, peuvent éviter le partage, en achetant la part au demandeur du partage. Le tribunal peut imposer le maintient dans l’indivision de certains biens. Les indivisaires ont pu conclure entre eux une convention par laquelle ils s’interdisent de demander le partage.

§ 2 : Les conventions de l’indivision :

La loi autorise l’aménagement conventionnel du régime de l’indivision.

A) Le maintient dans l’indivision : Les conventions par lesquelles les indivisaires décident de rester dans l’indivision n’exclu absolument pas le partage mais elle limite les cas dans lesquels il peut avoir lieu, plus ou moins strictement, selon qu’elles sont a durée déterminée ou renouvelable.

B) Modification des droits des indivisaires : Les conventions peuvent confier la gestion des biens à un gérant. Elles peuvent aménager les conséquences de la transmission successorale des droits d’un indivisaire à ses héritiers.

Section 2 : La mitoyenneté :

§ 1 : La mitoyenneté des murs :

A) Définition et preuve de la mitoyenneté : Un mur est dit mitoyen lorsque étant bâti à la limite des deux fonds, il appartient aux 2 voisins dont il sépare les fonds. Chacun d’eux n’est pas propriétaire exclusif de la moitié du mur mais ils sont l’un et l’autre copropriétaire de la totalité du mur. Tous murs bâtis à la limite d’un fond sont présumés mitoyen dès lors que les 2 propriétés contiguës sont clôturés (art. 653) à moins qu’il ne présente des marques de non mitoyenneté (art. 654).

B) Cession forcée de la mitoyenneté : lorsqu’un mur non mitoyen a été construit à la limite extrême d’un fond, le voisin qui n’a actuellement aucun droit sur ce mur, peut contraindre le propriétaire de lui céder la mitoyenneté moyennant paiement d’une indemnité représentant la moitié de la valeur. La cession forcée est une véritable expropriation pour cause d’utilité privée.

C) Droit des copropriétaires d’un mur mitoyen : La loi a établie une sorte de règlement de jouissance des murs mitoyens. Chaque copropriétaire des murs exer

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